|
прозрачную как для рядовых оценщиков, так и для потреоителеи оценочных услуг, включая представителей банков. Главная цель — это по возможности полное раскрытие сущностных характеристик правовых и экономических проблем, возникающих при оценке реальных объектов недвижимого имущества, используемого в качестве залога для обеспечения кредита, в рамках реальных правовых и экономических отношений субъектов различного уровня, сформировавшихся в ходе российских рыночных реформ. На этой основе затем строится матричное описание стандартизованных процедур действий оценщика на всех стадиях оценочных работ. Более подробно основные типы матриц и порядок их использования в рамках стандартизованных процедур оценки описаны ниже. Чтобы оценщики могли разобраться во всем многообразии физических и правовых характеристик реальных объектов недвижимости и недвижимого имущества, используемого в качестве залога для обеспечения кредита, в рамках разработанной концепции комплексной оценки, предложено использовать базисные или «эталонные» объекты и сделки с ними, для которых формирование рыночной стоимости объекта оценки описывается «классическими» моделями, детально описанными в международных и национальных стандартах оценки и в соответствующих многочисленных публикациях. Это позволит вносить обоснованные корректировки при исследовании процессов ценообразования и оценки реальных объектов, связанные с их отличием по правовому положению, физическим иным характеристикам. Но и для «эталонных» объектов применять «классическое» описание принципов, подходов и методов оценки, изложенное в «общепризнанных» монографиях и учебных пособиях российских авторов необходимо с особой осторожностью . В них, к сожалению, делаются попытки непосредственного применения методических рекомендаций МСО и ECO в их излишне упрощенном понимании. 22 Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: М.: Кнорус, 2008, 224 с. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие М.: Кнорус, 2009, 344 с. Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие для вузов/ Грибовский С.В. СПб: Питер, 2001. Тарасевич Е.И. Управление эксплуатацией недвижимости. СПб.: МКС, 2006. 80 п.л. 118 |
прозрачную как для рядовых оценщиков, так и для потребителей оценочных услуг, включая представителей банков. Главная цель это по возможности полное раскрытие сущностных характеристик правовых и экономических проблем, возникающих при оценке реальных объектов недвижимого имущества, используемого в качестве залога для обеспечения кредита, в рамках реальных правовых и экономических отношений субъектов различного уровня, сформировавшихся в ходе российских рыночных реформ. На этой основе затем строится матричное описание стандартизованных процедур действий оценщика на всех стадиях оценочных работ. Более подробно основные типы матриц и порядок их использования в рамках стандартизованных процедур оценки описаны ниже. Чтобы оценщики могли разобраться во всем многообразии физических и правовых характеристик реальных объектов недвижимости и недвижимого имущества, используемого в качестве залога для обеспечения кредита, в рамках разработанной концепции комплексной оценки, предложено использовать базисные или «эталонные» объекты и сделки с ними, для которых формирование рыночной стоимости объекта оценки описывается «классическими» моделями, детально описанными в международных и национальных стандартах оценки и в соответствующих многочисленных публикациях. Это позволит вносить обоснованные корректировки при исследовании’процессов ценообразования и оценки реальных объектов, связанные с их отличием по правовому положению, физическим иным характеристикам. Но и для «эталонных» объектов применять «классическое» описание принципов, подходов и методов оценки, изложенное в «общепризнанных» монографиях и учебных пособиях российских авторов необходимо с особой осторожностью201. В них, к сожалению, делаются попытки непосредственного применения методических рекомендаций МСО и ЕСО в их излишне упрощенном понимании. 201 Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. М.: Кнорус, 2008, Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. М.: Кнорус, 2009. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: учебное пособие для вузов. -СПб.: Питер, 2001. Тарасевич Е.И. Управление эксплуатацией недвижимости. СПб.: МКС, 2006. 221 разработанные диссертантом варианты сокращения избыточных положений, их укрупнения и соответствующей редакции, а также перенесения ряда положений в текст методических рекомендаций по оценке недвижимого имущества, закладной и прав требования. Чтобы оценщики могли разобраться* во всем многообразии физических и правовых характеристик реальных объектов недвижимости и недвижимого имущества, используемого в качестве залога, соискатель предлагает использовать базисные или «эталонные» объекты и сделки с ними, для которых формирование рыночной стоимости объекта оценки описывается «классическими» моделями. Это позволит вносить обоснованные корректировки при исследовании процессов ценообразования и оценки реальных объектов, связанные с их отличием по правовому положению, физическим иным характеристикам. Для «эталонных» объектов вполне уместно применение «классических» принципов, подходов и методов оценки, изложенных в общепризнанных монографиях и учебных пособиях. К ним применима и большая часть методических рекомендаций международных и европейских стандартов оценки. В качестве первого базового объекта в части объекта недвижимого имущества авторы рассматривают незастроенный земельный участок, находящийся в частной собственности юридического лица. В качестве базовой сделки используется сделка купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в частной собственности юридического лица, при которой возникает так называемая «классическая» рыночная стоимость объекта оценки. В качестве второго базового объекта рассматривается застроенный земельный участок, все составляющие которого находятся в частной собственности юридического лица. В качестве базовой сделки также используется сделка купли-продажи, предваряющая сделку залога, в результате завершения’которой и происходит формирование рыночной стоимости данного объекта в полном соответствии со ст.З Закона об оценке. Учитывая, что на сегодня существуют и «необоротоспособные права» на объекты недвижимого имущества (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на земельные участки, право хозяйственного ведения и оперативного управления на здания), при переходе к реальным сделкам по отчуждению указанных выше объектов недвижимого имущества и осуществлении соответствующих расчетов в рамках предлагаемых стандартов оценки возможно применение поправок, основанных на положениях ГК РФ. Они могут быть связаны с понятием «сделок, совершенных под условием», а также с иными положениями действующего законодательства. В проекте стандартов оценки в части описания реальных объектов недвижимого имущества, используемых в качестве залога, нет необходимости использования таких абстрактных понятий, как «условно свободный земельный участок», предлагаемых другими авторами проектов стандартов объектов недвижимости. Кроме того, обязательно использование таких важнейших принципов оценки как принципы замещения, соответствия, ожидания и ряда других, что позволяет обусловить применение также и принципа наиболее эффективного использования земельного участка 268, но не для вымышленных «условно свободных» земельных участков, а для 268 Перечисленные принципы за исключением принципа замещения не применяются к оценке объекта недвижимости, если договор ипотеки не удостоверен закладной. 400 превалируют над интересами отдельных хозяйствующих субъектов. Для такого объекта недвижимости, приведенного в ст. 130 ГК РФ, как «участки недр», характерны не менее сложные экономические модели, отражающие особенности государственной политики в этой области, хорошо известные специалистам. Приведенных примеров вполне достаточно, чтобы сделать вывод о невозможности получения адекватных результатов оценки различных объектов недвижимого имущества при использовании одной универсальной экономической модели, какими бы «рыночными» понятиями она не сопровождалась. Применение отдельных составляющих реальных экономических моделей для различных объектов недвижимого имущества, да еще и с высокой степенью абстракции, неизбежно приводит к получению заведомо ложных результатов оценки. 3. В основу методической составляющей настоящей концепции положены следующие принципы. Прежде всего, принцип «избыточности». Для успешной практической работы оценщиков недвижимого имущества необходимо достаточно подробное описание и высокая степень детализации основных видов оценочных работ. Вместе с тем и стандарты оценки, и методические рекомендации к ним должны укладываться в строгую научную концепцию, понятную и прозрачную как для рядовых оценщиков, так и для потребителей оценочных услуг. Она должна быть понятна и для руководителей всех уровней. Поэтому авторы представили текст проекта стандарта с высокой степенью детализации ряда важнейших, на наш взгляд, положений. Главная цель-это по возможности полное раскрытие правовых и экономических проблем, возникающих при оценке реальных объектов недвижимого имущества в рамках реальных правовых и экономических отношений, сформировавшихся в ходе российской рыночной реформы. На этой основе затем строится описание стандартизованных процедур действий оценщика на всех стадиях оценочных работ. В процессе обсуждения и редактирования текста представленного проекта. Стандарта авторы готовы предложить варианты сокращения избыточных положений, их укрупнения в соответствующей редакции, а также перенесения ряда положений в текст методических рекомендаций по оценке недвижимого имущества. Представляется целесообразным рассмотреть возможность выпуска методических рекомендаций по оценке для земельных участков, отнесенных к различным категориям земель, а также иных видов недвижимости, в том числе специализированной. Чтобы оценщики могли разобраться во всем многообразии физических и правовых характеристик реальных объектов недвижимости-и недвижимого имущества, авторы предлагают использовать базисные или «эталонные» объекты и сделки с ними, для которых формирование рыночной стоимости объекта оценки описывается классическими моделями. Это позволит вносить обоснованные корректировки при исследовании процессов ценообразования и оценки реальных объектов, связанные с их отличием по правовому положению, физическим иным характеристикам. Для «эталонных» объектов вполне уместно применение «классических» принципов, подходов и методов оценки, изложенных в общепризнанных монографиях и учебных пособиях. К ним применима и большая часть методических рекомендаций международных и европейских стандартов оценки. В качестве первого базового объекта авторы рассматривают незастроенный земельный участок, находящийся в частной собственности юридического лица. В качестве базовой сделки используется сделка купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в частной собственности юридического лица, при которой возникает так называемая «классическая» рыночная стоимость объекта оценки. В качестве второго базового объекта рассматривается застроенный земельный участок, все составляющие которого находятся в частной собственности юридического лица В качестве базовой сделки также используется сделка купли-продажи, в результате завершения которой и происходит формирование рыночной стоимости данного объекта в полном соответствии со ст.З Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Учитывая, что на сегодня существуют и «необоротоспособные права» на объекты недвижимого имущества (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на земельные участки, право хозяйствешюго ведения и оперативного 432 |