|
В качестве первого базового объекта используемого в качестве залога для обеспечения кредита, в рамках разработанной концепции, рассматривался незастроенный земельный участок, находящийся в частной собственности юридического лица. В качестве базовой сделки, предшествующей использованию объекта в качестве залога, используется предполагаемая сделка купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в частной собственности юридического лица, при которой рыночная стоимость объекта оценки. называемая «классическая» С учетом особенностей отчуждения и реализации объекта залога в случае невозврата кредита, а также иных условии договоров кредита и залога могут быть построены матрицы признаков, характеризующих формирование залоговой стоимости объекта, а затем на основе стандартизованных алгоритмов может быть рассчитана и величина его залоговой стоимости с учетом конкретных особенностей сделки и соответствующей системы рисков. Для достаточно простых типизированных случаев может быть непосредственно рассчитана и величина «залогового дисконта», определяющего формальное отличие величины залоговой стоимости объекта от значения его «классической» рыночной стоимости. В качестве второго базового объекта, используемого в качестве залога для обеспечения кредита, рассматривается застроенный земельный участок, все составляющие которого (и земельный участок, и расположенные на нем здания, строения и сооружения) находятся в частной собственности юридического лица. В качестве предполагаемой базовой сделки до реального заключения кредитного договора также использовалась сделка купли-продажи, в результате совершения которой и происходит формирование рыночной стоимости данного объекта в полном соответствии с Законом об оценке. Для него также может быть сформирована матрица признаков, учитывающая документированные сведения о физических и правовых характеристиках объекта оценки, положения договоров кредита и залога, и использованы стандартизованные алгоритмы расчета залоговой стоимости данного объекта. Учитывая, что на сегодня существуют и «необоротоспособные права» на объекты недвижимого имущества (право постоянного (бессрочного) 119 |
В качестве первого базового объекта используемого в качестве залога для обеспечения кредита, в рамках разработанной концепции, рассматривался незастроенный земельный участок, находящийся в частной собственности юридического лица. В качестве базовой сделки, предшествующей использованию объекта в качестве залога, используется предполагаемая сделка купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в частной собственности юридического лица, при которой возникает так называемая «классическая» рыночная стоимость объекта оценки. С учетом особенностей отчуждения и реализации объекта залога в случае невозврата кредита, а также иных условий договоров кредита и залога могут быть построены матрицы признаков, характеризующих формирование залоговой стоимости объекта, а затем на основе стандартизованных алгоритмов может быть рассчитана и величина его залоговой стоимости с учетом конкретных особенностей сделки и соответствующей системы рисков. Для достаточно простых типизированных случаев может быть непосредственно рассчитана и величина «залогового дисконта», определяющего формальное отличие величины залоговой стоимости объекта от значения его «классической» рыночной стоимости. В качестве второго базового объекта, используемого в качестве залога для обеспечения кредита, рассматривается застроенный земельный участок, все составляющие которого (и земельный участок, и расположенные на нем здания, строения и сооружения) находятся в частной собственности юридического лица. В качестве предполагаемой базовой сделки до реального заключения кредитного договора также использовалась сделка купли-продажи, в результате совершения которой и происходит формирование рыночной стоимости данного объекта в полном соответствии с Законом об оценке. Для него также может быть сформирована матрица признаков, учитывающая документированные сведения о физических и правовых характеристиках объекта оценки, положения договоров кредита и залога, и использованы стандартизованные алгоритмы расчета залоговой стоимости данного объекта. Учитывая, что на сегодня существуют и «необоротоспособные права» на объекты недвижимого имущества (право постоянного (бессрочного) 222 в) обосновать использование ставки дисконтирования с учетом выявленных рисков для приведения полученной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату оценки. Для объектов недвижимости, используемых в качестве залога для долгосрочного ипотечного кредита, в необходимых случаях, оговоренных в договоре на проведение оценки, могут рассчитываться затраты на их замещение, воспроизводство, реконструкцию, реставрацию, воссоздание, приспособление с учетом подтвержденного документально износа или утилизацию. При отсутствии таких документов, оценщики могут проводить расчеты на базе ведомственных нормативных документов, положений регионального и местного законодательства. При проведении оценки объектов недвижимого имущества, используемых в качестве залога для долгосрочного ипотечного кредита, в дополнение к требованиям п.18 ФСО №1 должны быть использованы исключительно документированные сведения с исходными данными для оценки. Информация для оценки как представленная заказчиком оценки, так и подготовленная самим оценщиком, должна быть документирована в соответствии с требованиями действующего законодательства для придания ей доказательственного значения. Документы с исходными данными для оценки, на. базе которых проводится оценка объектов недвижимого имущества, должны полностью и однозначно идентифицировать оцениваемый объект как по его физическим характеристикам, так и правовому титулу, сущностные характеристики субъектно-объектных отношений как по объекту недвижимости в целом, так и по его составным частям. Это особенно важно, поскольку во многих случаях здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся на разных правах и затрагивают интересы нескольких субъектов, что часто делает просто невозможным использование такого объекта в качестве залога или создает серьезные правовые ограничения и обременения, которые должны учитываться и при* постановке, и при решении соответствующей задачи оценки. С учетом особенностей отчуждения и реализации объекта залога в случае невозврата кредита, а'также иных условий договоров кредита и залога могут быть построены матрицы признаков, характеризующих формирование залоговой стоимости объекта, а затем на основе стандартизованных алгоритмов может быть рассчитана и величина его залоговой стоимости с учетом конкретных особенностей сделки и соответствующей системы рисков. Для достаточно простых типизированных случаев может быть непосредственно рассчитана и величина «залогового дисконта», определяющего формальное отличие величины залоговой стоимости объекта от значения его «классической» рыночной стоимости. 8. Для целей настоящего стандарта в качестве второго объекта оценки используются закладные ценные бумаги, удостоверяющие права гфедитной организации на исполнение обязательств заемщика по кредитному договору, а также на залог недвижимого имущества и обеспеченные заложенным имуществом. С точки зрения проведения и учета банковских операций закладная относится к ценным бумагам, не обращающимся на ОРЦБ, только в строго определенном случае: при проведении операций по передаче (реализации) закладных. 405 превалируют над интересами отдельных хозяйствующих субъектов. Для такого объекта недвижимости, приведенного в ст. 130 ГК РФ, как «участки недр», характерны не менее сложные экономические модели, отражающие особенности государственной политики в этой области, хорошо известные специалистам. Приведенных примеров вполне достаточно, чтобы сделать вывод о невозможности получения адекватных результатов оценки различных объектов недвижимого имущества при использовании одной универсальной экономической модели, какими бы «рыночными» понятиями она не сопровождалась. Применение отдельных составляющих реальных экономических моделей для различных объектов недвижимого имущества, да еще и с высокой степенью абстракции, неизбежно приводит к получению заведомо ложных результатов оценки. 3. В основу методической составляющей настоящей концепции положены следующие принципы. Прежде всего, принцип «избыточности». Для успешной практической работы оценщиков недвижимого имущества необходимо достаточно подробное описание и высокая степень детализации основных видов оценочных работ. Вместе с тем и стандарты оценки, и методические рекомендации к ним должны укладываться в строгую научную концепцию, понятную и прозрачную как для рядовых оценщиков, так и для потребителей оценочных услуг. Она должна быть понятна и для руководителей всех уровней. Поэтому авторы представили текст проекта стандарта с высокой степенью детализации ряда важнейших, на наш взгляд, положений. Главная цель-это по возможности полное раскрытие правовых и экономических проблем, возникающих при оценке реальных объектов недвижимого имущества в рамках реальных правовых и экономических отношений, сформировавшихся в ходе российской рыночной реформы. На этой основе затем строится описание стандартизованных процедур действий оценщика на всех стадиях оценочных работ. В процессе обсуждения и редактирования текста представленного проекта. Стандарта авторы готовы предложить варианты сокращения избыточных положений, их укрупнения в соответствующей редакции, а также перенесения ряда положений в текст методических рекомендаций по оценке недвижимого имущества. Представляется целесообразным рассмотреть возможность выпуска методических рекомендаций по оценке для земельных участков, отнесенных к различным категориям земель, а также иных видов недвижимости, в том числе специализированной. Чтобы оценщики могли разобраться во всем многообразии физических и правовых характеристик реальных объектов недвижимости-и недвижимого имущества, авторы предлагают использовать базисные или «эталонные» объекты и сделки с ними, для которых формирование рыночной стоимости объекта оценки описывается классическими моделями. Это позволит вносить обоснованные корректировки при исследовании процессов ценообразования и оценки реальных объектов, связанные с их отличием по правовому положению, физическим иным характеристикам. Для «эталонных» объектов вполне уместно применение «классических» принципов, подходов и методов оценки, изложенных в общепризнанных монографиях и учебных пособиях. К ним применима и большая часть методических рекомендаций международных и европейских стандартов оценки. В качестве первого базового объекта авторы рассматривают незастроенный земельный участок, находящийся в частной собственности юридического лица. В качестве базовой сделки используется сделка купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в частной собственности юридического лица, при которой возникает так называемая «классическая» рыночная стоимость объекта оценки. В качестве второго базового объекта рассматривается застроенный земельный участок, все составляющие которого находятся в частной собственности юридического лица В качестве базовой сделки также используется сделка купли-продажи, в результате завершения которой и происходит формирование рыночной стоимости данного объекта в полном соответствии со ст.З Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Учитывая, что на сегодня существуют и «необоротоспособные права» на объекты недвижимого имущества (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на земельные участки, право хозяйствешюго ведения и оперативного 432 |