|
пользования, пожизненного наследуемого владения на земельные участки, право хозяйственного ведения и оперативного управления на здания, строения и сооружения), при переходе к реальным сделкам по отчуждению указанных выше объектов недвижимого имущества в рамках разрабатываемых стандартов возможно применение поправок, основанных на положениях ГК РФ и ЗК РФ, а также иного смежного законодательства. Они могут быть связаны с понятием «сделок, совершенных под условием», которые регламентируются положениями ст.157 ГК РФ, а также с иными положениями действующего законодательства. Необходимо подчеркнуть, что в проектах стандартов оценки стоимости недвижимого имущества и оценки для системы залогового кредитования, нет необходимости использования таких абстрактных понятий, как «условно свободный земельный участок», который пытаются использовать другие авторы. Кроме того, считаем обязательным использование таких важнейших принципов оценки, как замещения, соответствия, ожидания и ряда других, что позволяет обусловить применение также и принципа наиболее эффективного использования земельного участка, в том числе и при его использовании в качестве залога, но не для вымышленных «условно свободных» земельных участков, а для реальных объектов и реальных условий совершения сделок, предусмотренных действующим законодательством с учетом тех правовых ограничений и обременений, которые связаны с правовым титулом объекта залога. Необходимо также обратить особое внимание на степень достоверности полученных результатов оценки не только с правовой и экономической точки зрения, но и математической. Поскольку и при определении рыночной стоимости объекта оценки, и при определении его залоговой, ипотечной или справедливой стоимости, применяются модели расчета будущих затрат и доходов, а не уже произведенных затрат и полученных доходов, отраженных в бухгалтерской документации, то результаты оценки имеют принципиально неустранимые источники неопределенностей. В большинстве отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, в том числе и используемого в качестве залога, контролю процессов накопления погрешностей расчетов, обусловленных различными факторами, уделяется явно 120 |
пользования, пожизненного наследуемого владения на земельные участки, право хозяйственного ведения и оперативного управления на здания, строения и сооружения), при переходе к реальным сделкам по отчуждению указанных выше объектов недвижимого имущества в рамках разрабатываемых стандартов возможно применение поправок, основанных на положениях ГК РФ и ЗК Рф5 а также иного смежного законодательства. Они мшуг быть связаны с понятием «сделок, совершенных под условием», которые регламентируются положениями ст. 157 ГК РФ, а также с иными положениями действующего законодательства. Необходимо подчеркнуть, что в проекте стандартов оценки недвижимого имущества, подготовленного с участием автора диссертации, а также проекте стандарта оценки для системы залогового кредитования, нет необходимости использования таких абстрактных понятий, как «условно свободный земельный участок», который пытаются использовать другие авторы. Кроме того, считаем обязательным использование таких важнейших принципов оценки, как замещения, соответствия, ожидания и ряда других, что позволяет обусловить применение также и принципа наиболее эффективного использования земельного участка, в том числе и при его использовании в качестве залога, но не для вымышленных «условно свободных» земельных участков, а для реальных объектов и реальных условий совершения сделок, предусмотренных действующим законодательством с учетом тех правовых ограничений и обременений, которые связаны с правовым титулом объекта залога. Необходимо’также обратить особое внимание на степень достоверности полученных результатов оценки не только с правовой и экономической точки зрения, но и математической. Поскольку и при определении рыночной стоимости объекта оценки, и при определении его залоговой, ипотечной или справедливой стоимости, применяются модели расчета будущих затрат и доходов, а не уже произведенных затрат и полученных доходов, отраженных в бухгалтерской документации, то результаты оценки имеют принципиально неустранимые источники неопределенностей. В большинстве отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, в том числе и используемого в качестве залога, контролю процессов накопления погрешностей расчетов, обусловленных различными факторами, уделяется явно 223 реальных объектов в реальных условиях. В стандарт оценки залогового (ипотечного) кредитования включены разделы, позволяющие формализовать способы ранжирования формализованных признаков, построения соответствующих матриц, обработки собранной информации с исходными данными для оценки, применения алгоритмов понижения рангов матриц, свертки формализованных параметров и получения промежуточных и итоговых результатов оценки. Один из примеров подобного подхода проиллюстрирован на рис. 1. В концепции соискателя учитывались особенности оценки самых разных объектов недвижимого имущества, используемых в качестве залога, включая объекты, находящиеся в аренде и обремененные сервитутами. Обращалось особое внимание оценщика на обеспечение законности его действий на всех этапах оценочных работ, учитывая ответственность оценщика, установленную действующим законодательством. Для этого исключены абстрактные положения, применение которых может привести к получению заведомо недостоверных результатов оценки и неадекватные реальной ситуации экономические модели ипотечного кредитования. Необходимо также обратить особое внимание на степень достоверности полученных результатов оценки не только с правовой и экономической точки зрения, но и математической. Поскольку при определении рыночной стоимости объекта оценки недвижимого имущества применяются экономико-математические модели расчета будущих затрат и доходов, а не уже произведенных затрат и полученных доходов, отраженных в бухгалтерской документации, то результаты оценки имеют принципиально неустранимые источники неопределенностей. В большинстве отчетов об оценке объектов недвижимого имущества контролю процессов накопления погрешностей расчетов, обусловленных различными факторами, уделяется явно недостаточное внимание. Часто это приводит не только к значительному смещению итоговых результатов оценки в рамках известных подходов к оценке от истинных, но и к получению заведомо* ложных результатов оценки. В связи с этим необходимо ввести соответствующие положения как в стандарты оценки (раздел о согласовании результатов оценки недвижимого имущества), так и в методические рекомендации. 2. Проект Федерального стандарта оценки № 10 «Комплексная оценка недвижимого имущества, закладной, прав требования для целей ипотечного кредитования» I. Общие положения 1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан на основе положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 28.07.1998 г. №135-Ф3 (Закон об оценке); Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (Закон об ипотеке); Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» 11 ноября 2003 года N152-ФЗ (Закон об ИЦБ), федеральных стандартов оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», «Требования’ к отчету об оценке (ФСО №3)» и содержит специфические требования к проведению оценки, общая схема которой проиллюстрирована на рис. 3, следующих объектов в системе залогового кредитования: недвижимого имущества, закладной, прав требования для целей ипотечного кредитования, обязательные к 401 управления на здания), при переходе к реальным сделкам по отчуждению указшшых выше объектов недвижимого имущества в рамках стандартов возможно применение поправок, основанных на положениях Гражданского кодекса Российской Федерации. Они могут был» связаны с понятием «сделок, совершенных под условием», а также с иными положениями действующего законодательства. Необходимо подчеркнуть, что в проекте стандартов оценки недвижимого имущества, подготовленного авторами, нет необходимости использования таких абстрактных понятий, как «условно свободный земельный участок». Кроме того, авторы считают обязательным использование таких важнейших принципов оценки, как принцип замещения, принцип соответствия, принцип ожидания и рада других, что позволяет обусловить применение также и принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, но не для вымышленных «условно свободных» земельных участков, а для реальных объектов и реальных условий. Мы считаем необходимым также обратить особое внимание на степень достоверности полученных результатов оценки не только с правовой и экономической точки зрения, но и математической. Поскольку при определении рыночной стоимости объекта оценки применяются модели расчета будущих затрат и доходов, а не уже произведенных затрат и полученных доходов, отраженных в бухгалтерской документации, то результаты оценки имеют принципиально неустранимые источники неопределенностей. В большинстве отчетов об оценке объектов недвижимого имущества контролю процессов накопления погрешностей расчетов, обусловленных различными факторами, уделяется явно недостаточное внимание. Часто это приводит не только к сильному смещению итоговых результатов оценки в рамках известных подходов к оценке от истинных, но и к получению заведомо ложных результатов оценки. В связи с этим мы считаем необходимым ввести соответствующие положения как в стандарты оценки (раздел о согласовании результатов оценки), так и в методические рекомендации. Примечание. Данная пояснительная записка вместе с прилагаемым к ней проектом Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимого имущества» были представлены в Минэкономразвития РФ в ноябре 2007г. и рассматривались на заседаниях рабочей группы министерства, членом которой являлись и авторы настоящего проекта. Работа над указанным проектом в настоящее время продолжается. 2. Проект Федерального стандарта оценки недвижимого имущества I. Общие положения 1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан на основе положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 28.07.1998 г. №135-Ф3, федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», и содержит специфические требования к проведению оценки недвижимого имущества, обязательные к применению всеми субъектами оценочной деятельности. 2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценки недвижимого имущества для всех субъектов оценочной деятельности, указанных в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 28.07.1998 г. №135-Ф3. 3. При проведении оценки недвижимого имущества оценщик обязан использовать термины и определения, содержащиеся в российском законодательстве. Применение иных специальных терминов допускается в пределах, установленных обычаями делового оборота в соответствии со ст. 5 Гражданского кодекса Российской Федерации. 4. Настоящий стандарт не распространяется на такие объекты недвижимости, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты 5. При проведении оценки недвижимого имущества требования к проведению оценки недвижимого имущества и/или процедуры к проведению оценки недвижимого имущества, установленные настоящим федеральным стандартом оценки, являются приоритетными по 433 |