|
определенного числа и результирующее произведение нескольких чисел дает в итоге точное значение стоимости оцениваемого объекта. Более сложные модели предусматривают деление ценообразующих факторов на несколько групп. Так, первая группа может быть связана с определенными техническими характеристиками объекта оценки, вторая—местоположением и связанными с ним соответствующими условиями, третья — формализованными характеристиками соответствующего сектора рынка. Возможна дальнейшая детализация системы ценообразующих факторов, например связанных с особенностями правового титула объекта оценки, характером предполагаемой сделки, экологическими аспектами и т.д. Что касается временных факторов, то прежде всего оценщики учитывают изменение объекта недвижимости с течением времени его физический и моральный износы, изменение условий местоположения, соседства и т.д. В большинстве случаев используются линейные зависимости или их комбинации. Вторая группа ценообразующих факторов связана с изменением стоимости денег во времени, использованиемразличных моделей сопоставления с альтернативным использованием эквивалентной денежной суммы в банке с аналогичнымирисками. Для нее используются алгоритмы вычислений сложного процента, а зависимости от времени носят вид показательной функции: М = Л х В' > ( 2 ) где А и В параметры, не зависящие от времени. Эта функция весьма чувствительна от изменения параметра В, который зависит от структуры и величины рисков различного вида и иных факторов, связанных с рыночной инфраструктурой, законодательными нормами и т.д. Ее чувствительность возрастает, если В растет с течением времени и падает при уменьшении В. Для российского развивающегося рынка чувствительность временной функции к изменению ряда ценообразующих факторов снижалась, но в ходе глобального кризиса риски скачкообразно возросли и на докризисный уровень пока еще не вернулись. В посткризисных условиях из-за высокой волатильности рынка риски находятся на достаточно высоком уровне и их тенденция характеризуется высоким уровнем неопределенности. 126 |
предусматривают деление ценообразующих факторов на несколько групп. Так, первая группа может быть связана с определенными техническими характеристиками объекта оценки, вторая местоположением и связанными с ним соответствующими условиями, третья формализованными характеристиками соответствующего сектора рынка. Возможна дальнейшая детализация системы ценообразующих факторов, например связанных с особенностями правового титула объекта оценки, характером предполагаемой сделки, экологическими аспектами и т.д. Что касается временных факторов, то прежде всего оценщики учитывают изменение объекта недвижимости с течением времени — его физический и моральный износы, изменение условий местоположения, соседства и т.д. В большинстве случаев используются линейные зависимости или их комбинации. Вторая группа ценообразующих факторов связана с изменением стоимости денег во времени, использованием различных моделей сопоставления с альтернативным использованием эквивалентной денежной суммы в банке с аналогичными рисками. Для нее используются алгоритмы вычислений сложного процента, а зависимости от времени носят вид показательной функции: (2) где А и В параметры, не зависящие от времени. Эта функция весьма чувствительна от изменения параметра В, который зависит от структуры и величины рисков различного вида и иных факторов, связанных с рыночной инфраструктурой, законодательными нормами и т.д. Ее чувствительность возрастает, если В растет с течением времени и падает при уменьшении В. Для российского развивающегося рынка чувствительность временной функции к изменению ряда ценообразующих факторов снижалась, но в ходе глобального кризиса риски скачкообразно возросли и на докризисный уровень пока еще не вернулись. В посткризисных условиях из-за высокой волатильности рынка риски находятся на достаточно высоком уровне и их тенденция характеризуется высоким уровнем неопределенности. Необходимо учитывать, что значения ценообразующих факторов в большинстве задач оценки не являются точно заданными постоянными величинами. Как правило, они определяются экспертным путем, на основе 229 |