|
Необходимо учитывать, что значения ценообразующих факторов в большинстве задач оценки не являются точно заданными постоянными величинами. Как правило, они определяются экспертным путем, на основе некоторых эмпирических зависимостей, опроса специалистов и т.д. Следовательно, ценообразующие факторы являются переменными величинами, заданными с существенными погрешностями. Если ценообразующие факторы 1 / являются независимыми переменными, то относительная погрешность итоговой оценки будет формироваться как сумма относительных погрешностей каждого из ценообразующих фактов: (3) Так, если оценка строится как произведение 10 независимых ценообразующих факторов и значение каждого из них определяется с погрешностью всего лишь в 5%, то итоговая относительная погрешность полученной оценки составит 50%. При этом возникает парадоксальная ситуация: чем больше значений ценообразующих факторов рассчитает оценщик, тем менее надежен конечный результат. Многие оценщики об этом даже и не подозревают, пребывая в полной уверенности, что они получают «идеально точные» результаты. Уменьшить погрешность итоговой оценки возможно, если ценообразующие факторы не являются независимыми переменными. Для этого проводятся специальные исследования, чтобы выявить вид их функциональной зависимости или, по крайней мере, степень корреляции. Чаще всего используется регрессионный анализ, но известны и другие способы анализа исходных данных для оценки. Более подробно о снижении избыточности исходных данных, выделении их главных компонент и других способах обработки данных для О (л оценки недвижимого имущества можно прочитать в книге . Подробное использование и описание таких способов выходит за рамки настоящей диссертационной работы. 26 Оценка урбанизированных земель.: Учеб. пособие/В.А. Прорвич, В.Н. Кузнецов, Е.А. Семенова и др. / под ред. В.А. Прорвича. М.: Экономика, 2004. 127 |
предусматривают деление ценообразующих факторов на несколько групп. Так, первая группа может быть связана с определенными техническими характеристиками объекта оценки, вторая местоположением и связанными с ним соответствующими условиями, третья формализованными характеристиками соответствующего сектора рынка. Возможна дальнейшая детализация системы ценообразующих факторов, например связанных с особенностями правового титула объекта оценки, характером предполагаемой сделки, экологическими аспектами и т.д. Что касается временных факторов, то прежде всего оценщики учитывают изменение объекта недвижимости с течением времени — его физический и моральный износы, изменение условий местоположения, соседства и т.д. В большинстве случаев используются линейные зависимости или их комбинации. Вторая группа ценообразующих факторов связана с изменением стоимости денег во времени, использованием различных моделей сопоставления с альтернативным использованием эквивалентной денежной суммы в банке с аналогичными рисками. Для нее используются алгоритмы вычислений сложного процента, а зависимости от времени носят вид показательной функции: (2) где А и В параметры, не зависящие от времени. Эта функция весьма чувствительна от изменения параметра В, который зависит от структуры и величины рисков различного вида и иных факторов, связанных с рыночной инфраструктурой, законодательными нормами и т.д. Ее чувствительность возрастает, если В растет с течением времени и падает при уменьшении В. Для российского развивающегося рынка чувствительность временной функции к изменению ряда ценообразующих факторов снижалась, но в ходе глобального кризиса риски скачкообразно возросли и на докризисный уровень пока еще не вернулись. В посткризисных условиях из-за высокой волатильности рынка риски находятся на достаточно высоком уровне и их тенденция характеризуется высоким уровнем неопределенности. Необходимо учитывать, что значения ценообразующих факторов в большинстве задач оценки не являются точно заданными постоянными величинами. Как правило, они определяются экспертным путем, на основе 229 некоторых эмпирических зависимостей, опроса специалистов и т.д_ Следовательно, ценообразующие факторы являются переменными величинами, заданными с существенными погрешностями. Если ценообразующие факторы являются независимыми переменными, то относительная погрешность итоговой оценки будет формироваться как сумма относительных погрешностей каждого из ценообразующих фактов: ДС„„ Л Дх, Сни Х1 Так, если оценка ценообразующих факторов погрешностью всего лишь (3) строится как произведение 10 независимых и значение каждого из них определяется с в 5%, то итоговая относительная погрешность полученной оценки составит 50%. При этом возникает парадоксальная ситуация: чем больше значений ценообразующих факторов рассчитает оценщик, тем менее надежен конечный результат. Многие оценщики об этом даже и не подозревают пребывая в полной уверенности, что они получают «идеально точные» результаты. Уменьшить погрешность итоговой оценки возможно, если ценообразующие факторы не являются независимыми переменными. Для этого проводятся специальные исследования, чтобы выявить вид их функциональной зависимости или, по крайней мере, степень корреляции. Чаще всего используетсярегрессионный анализ, но известны и другие способы анализа исходных данных для оценки. Более подробно о снижении избыточности исходных данных, выделении их главных компонент и других способах обработки данных для оценки недвижимого имущества можно прочитать в книге205. Подробное использование и описание таких способов выходит за рамки настоящей диссертационной работы. Тем не менее, использование мультипликативных моделей не позволяет получить результаты оценки с высокой надежностью и достоверностью. Если данные оказываются зависимыми, то информационная ценность модели существенно, снижается и возрастает вероятность получения сильно смещенной оценки; Если же остается большее количество независимых ценообразующих 205 Оценка урбанизированных земель: учебное пособие / под ред. В.А. Прорвича. М.: Экономика, 2004. 230 |