|
различного вида28. Их применение позволяет получить результаты оценки с высокой степенью достоверности при относительной погрешности в районе нескольких процентов и даже еще точнее. Следует учитывать, что соответствующий раздел стандартов с описанием стандартизованных алгоритмов оценки недвижимого имущества, используемого в качестве залога, может оказаться самым сложным. И не только в плане сложности его написания специалистами-математиками. Эти сложности вполне преодолимы. Гораздо труднее преодолеть психологические барьеры как самих оценщиков, так и экспертов различного уровня, недостаточно глубоко разбирающихся в современной математике. Поэтому еще раз подчеркнем, что для оценщиков знание и соблюдение законов математики не менее важно, чем соблюдение законодательства. Применение отдельных составляющих реальных экономикоматематических моделей для различных объектов недвижимого имущества, используемых в качестве залога, да еще и с высокой степенью абстракции, неизбежно приводит к получению заведомо неверных результатов оценки. Адекватные результаты оценки можно поручить лишь на основе разработанного в диссертации и описанного ниже матричного представления важнейших признаков, характеризующих объект и задачу оценки в системе ипотечного кредитования. 3.2. Стандартизация документированной информации, используемой в оценке стоимости недвижимого имущества Для стандартизации обработки информации с исходными данными с целью оценки, необходимо использовать их формализованное представление с шаблонами их типового содержания. При этом вначале следует проверить весь комплект документации по объекту залога, чтобы выяснить выполнен ли комплекс работ по землеустройству, межеванию земель, геодезической (кадастровой) съемке, постановке на кадастровый учет и т.д., что отражается во внушительном комплекте соответствующей документации. Она также должна 28Там же. 129 |
факторов, то резко возрастает случайный разброс оценок и достоверность итоговой оценки стремится к нулю. Более высокую надежность и достоверность результирующей оценки можно получить с помощью аддитивных моделей, которые строятся в следующем виде: F(xi„..,xk,t)=^xl *f(t) (4) Аддитивные модели позволяют получить более достоверные результаты, поскольку их относительная погрешность растет пропорционально квадратному корню из количества независимых ценообразующих факторов. Здесь следует учитывать различные способы проверки независимости компонент, формирующих итоговое значение стоимости объекта оценки, снижения избыточности данных и контроля их точности. Кроме того, ряд компонент стоимости или их частичных сумм могут зависеть от дополнительных условий, что также позволяет повысить достоверность итогового результата оценки. Еще более высокую точность оценки обеспечивает применение аддитивных моделей с малыми параметрами, позволяющих получать результаты в режиме последовательных приближений. Более подробно они описаны в наших опубликованных работах206. Современные информационные технологии позволяют использовать более совершенные математические модели, вполне адекватно описывающие модель ценообразования объекта оценки и учитывающие все разновидности ценообразующих факторов. К подобным моделям относят «нечеткие множества», а для обработки данных используют нейросетевые алгоритмы различного вида207. Их применение позволяет получить результаты оценки с высокой степенью достоверности при относительной погрешности в районе нескольких процентов и даже еще точнее. Следует учитывать, что соответствующий раздел стандартов с описанием стандартизованных алгоритмов оценки недвижимого имущества, используемого в качестве залога, может оказаться самым сложным. И не только в плане 20S Оценка урбанизированных земель.: учебное пособие / под ред. B.A. Прорвича. М.: Экономика, 2004. Атлас оценки земель Подольска / под ред. В.А. Прорвича. М.: Экономика, 2004 207 Атлас оценки земель Подольска / под ред. В.А. Прорвича. М.: Экономика, 2004. 231 сложности его-написания специалистами-математиками. Эти сложности вполне преодолимы. Гораздо труднее преодолеть психологические барьеры как самих оценщиков, так и экспертов различного уровня, недостаточно глубоко разбирающихся в современной математике. Поэтому еще раз подчеркнем, что для оценщиков знание и соблюдение законов математики не менее важно, чем соблюдение законодательства. Применение отдельных составляющих реальных экономикоматематических моделей для различных объектов недвижимого имущества, используемых в качестве залога, да еще и с высокой степенью абстракции, неизбежно приводит к получению заведомо неверных результатов оценки. Адекватные результаты оценки можно поручить лишь на основе разработанного в диссертации и описанного ниже матричного представления важнейших признаков, характеризующих объект и задачу оценки в системе ипотечного кредитования. 5.4. Способы формализации документированных сведений, используемых в качестве исходных данных для оценки в системе залогового креди гования Для обработки информации с исходными данными для оценки, имеющейся в договоре кредита и договоре залога, необходимо использовать их формализованное представление с шаблонами их типового содержания. Но вначале следует проверить весь комплект окументации по объекту залога, чтобы выяснить выполнен ли комплекс работ по землеустройству, межеванию земель, геодезической (кадастровой) съемке, постановке на кадастровый учет и т.д., что отражается во внушительном комплекте соответствующей документации. Она также должна быть формализована с представлением перечня шаблонов земельно-кадастровой документации в соответствующих базах данных. Для земельных участков, относящихся к различным категориям земель, этот комплект включает различный перечень документов, в частности, действующее законодательство предусматривает проведение обязательной государственной регистрации объектов недвижимости и любых сделок с ним, включая и договор залога. Неполнота комплекта документов или неверное оформление ведет к отказу от регистрации соответствующей сделки и делает и постановку, и решение задачи оценки невозможными. 232 |