|
В дальнейшем необходима разработка инструкции, позволяющей практикующему оценщику на основе типовых заданий подготовить задание на оценку конкретного объекта, предлагаемого заказчиком. Дело не только в том, что реальные характеристики объекта оценки и требования заказчика мотуг существенно отличаться от типовых. Как правило, оценщику приходится работать в условиях недостатка времени и информации для принятия решения, и ему необходима краткая и понятная инструкция, опирающаяся на положение действующего законодательства, описывающая требования к оценщику и составленная на основе обобщения опыта практического решения аналогичных задач лучшими оценщиками. В ней необходимо использовать несколько вариантов простых и развернутых классификаторов объектов оценки в статике и динамике, принципы которых были рассмотрены выше. Здесь они необходимы пока не для проведения подробного анализа объекта оценки, вида предполагаемой сделки, целей и функций оценки, т.е. подробного исследования важнейших аспектов задачи оценки. Эту работу предстоит выполнить на следующих шагах оценки. На первом шаге классификаторы позволяют организовать эффективный экспресс-анализ представленной документации. Для того чтобы выбрать один из вариантов типового задания на оценку, отвечающего конкретной задаче оценки для ипотечного кредитования, принять его за основу и внести необходимые корректировки, следует обратить внимание на особенности описания объекта оценки в представленном комплекте документов. В результате выполнения комплекса формализованных действий на этом шаге производится анализ исходных данных по объекту оценки путем заполнения ячеек классификаторов, который включает несколько этапов. Прежде всего, необходимо проанализировать особенности правового титула, градостроительных и физико-технических характеристик объекта оценки. Для этого применимы описанные ниже варианты простых и сложных матриц классификаторов объектов оценки, иллюстрирующих различные сочетания прав на здания, нежилые помещения и земельные участки, к которым они относятся, с их физическими характеристиками. 132 |
совершения сделки (ст. 157 ГК РФ). Соответствующая группа рисков может определяться отсутствием документации* об оформлении данного правового титула: оформление вообще не производилось или не было завершено. В отдельных случаях, как правило, связанных с рейдерством, правовой титул объекта может быть намеренно искажен, а документы оказаться фальшивыми. Такие случаи обычно встречаются в рамках проведения судебно-оценочной экспертизы. Более типичны ситуации, когда изучение особенностей правового титула объекта показывает, что он находится в публичной собственности (федеральной, государственной собственности субъектов РФ или муниципальной), на иных вещных правах (постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение), имеется публичный или частный сервитут, а также ряд обязательственных прав, что создает ограничения в гражданском обороте объекта залога. Такого рода информация содержится в распорядительных, правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах, а также в иныхградостроительных, документах БТИ и др. Ее формализация и формирование соответствующих баз данных не представляет особой сложности. При разработке способов формализации соответствующих рисков для их учета в системе оценки для залогового кредитования и уточнения возможных вариантов структуры «информационных векторов» и «информационных матриц» необходимо учитывать также и «правовую динамику». В’ ней обычно выделяются 4 этапа: возникновение права на объект оценки (залога), осуществление права на данный объект с учетом имеющихся ограничений прав и обременений различного рода, установленных в соответствии с положениями действующего законодательства, переход права на данный объект к иному субъекту и наконец, прекращение права. При этом также необходимо формализовать и соответствующие субъектно-объектные отношения на всех указанных этапах. В дальнейшем необходима также разработка инструкции, позволяющей практикующему оценщику на основе типовых заданий подготовить задание на оценку конкретного объекта, предлагаемого заказчиком. Дело не только в том, что реальные характеристики объекта оценки и требования заказчика могут 234 существенно отличаться от типовых. Как правило, оценщику приходится работать в условиях недостатка времени и информации для принятия решения. Поэтому ему очень бы пригодилась краткая и понятная инструкция, опирающаяся на положение действующего законодательства, описывающая требования к оценщику и составленная на основе обобщения опыта практического решения аналогичных задач лучшими оценщиками. В ней необходимо использовать несколько вариантов простых и развернутых классификаторов объектов оценки в статике и динамике, принципы которых были рассмотрены выше. Здесь они необходимы пока не для проведения подробного анализа объекта оценки, вида предполагаемой сделки, целей и функций оценки, т.е. подробного исследования важнейших аспектов задачи оценки. Эту работу предстоит выполнить на следующих шагах оценки. На первом шаге классификаторы позволяют организовать эффективный экспрессанализ представленной документации. Для того чтобы выбрать один из вариантов типового задания на оценку, отвечающего конкретной задаче оценки для ипотечного кредитования, принять его за основу и внести необходимые корректировки, следует обратить внимание на особенности описания объекта оценки в представленном комплекте документов. В результате выполнения комплекса формализованных действий на этом шаге производится анализ исходных данных по объекту оценки путем заполнения ячеек классификаторов, который включает несколько этапов. Прежде всего, необходимо проанализировать особенности правового титула, градостроительных и физико-технических характеристик объекта оценки. Для этого применимы описанные ниже варианты простых и сложных матриц классификаторов объектов оценки, иллюстрирующих различные сочетания прав на здания, нежилые помещения и земельные участки, к которым они относятся, с их физическими характеристиками. Следует обязательно учитывать, что оценка выполняется для динамического состояния системы переходов прав от покупателя к продавцу или сторон сделки иного вида, поэтому оценщику необходимо учитывать динамику возникновения, осуществления, перехода и прекращения прав на объект залога, 235 |