|
классификаторам, можно будет более детально отработать содержание задания на оценку. Для обработки документации с исходными данными для проведения оценки возможно использование и классификаторов сделок, учитывающих характеристики правового титула объекта оценки. Алгоритм обработки документированной информации имеет некоторые отличия от описанного выше. В ряде случаев в нем приходится предусматривать несколько циклов сравнения основных положений анализируемых документов с различными вариантами классификаторов сделок. Наиболее сложные алгоритмы приходится применять для объектов недвижимого имущества, находящихся в системе иных вещных прав, поскольку при этом используется либо схема условной сделки, либо цепочка сделок с различными видами связей и условий. Аналогичные процедуры обработки документации по оценке в рамках принципа последовательных приближений используются и на следующих этапах постановки и решения задачи оценки. При этом могут быть использованы классификаторы любой степени сложности на основе двумерных и многомерных матриц, а также их комплексов. Однако наряду с характеристиками правового титула в качестве иных характеристик, критически важных для идентификации и выявления особенностей оценки, должны быть параметры этих земельных участков, определяющие их ценность, особенности застройки, различные виды ограничений и обременений, связанных с использованием земельных участков для различных целей, «внешние» характеристики урбанизированной среды, особенности совершения предполагаемых сделок с данными земельными участками. Эта совокупность правовых и иных характеристик земельных участков сводится в матрицы различных типов, позволяющих точно идентифицировать объект оценки, что особенно важно для начальной стадии работ по оценке. Отметки в таблице означают, что оценщик изучил три вида документов. Первый властно-распорядительный (в г. Москве постановление Правительства Москвы или распоряжение Префекта административного округа) документ, определяющий момент и условия возникновения прав на «землю», 136 |
1. Разработана концепция комплексной оценки объектов различного вида в системе ипотечного кредитования, базирующаяся на результатах исследования генезиса залоговых отношений и особенностей оценки объектов залога. 2. Определены способы формализации классифицирующих признаков исходных данных для комплексной оценки предмета ипотечного залога в виде соответствующих «информационных векторов», распределенных как по составу комплекта документации, так и совокупности обязательных составных частей по каждому из них, компоненты которых отражают требования действующего законодательства. Такая технология позволяет понизить риски возникновения неконтролируемых информационных пробелов или искажения исходных данных. Совокупность таких «информационных векторов», или информационная матрица обеспечивает необходимую полноту исходных данных для оценки, снижая до приемлемого минимума риски получения недостоверного результата. 3. Доказано, что поскольку в качестве предмета залога в основном выступают застроенные и незастроенные земельные участки, то наряду с характеристиками их правового титула в качестве иных характеристик, критически важных для идентификации и выявления особенностей ценообразования, должны быть параметры этих земельных участков, определяющие их ценность, особенности застройки, различные виды ограничений и обременений, связанных с использованием земельных участков для различных целей, «внешние» характеристики урбанизированной среды, особенности совершения предполагаемых сделок с данными земельными участками. Эта совокупность правовых и иных характеристик земельных участков сводится в матрицы различных типов, позволяющих точно идентифицировать объект оценки, что особенно важно для начальной стадии работ по оценке. Попарные переходы, из «разрешенных состояний» одной матрицы в другую в рамках группы по выбранным критериям дает несколько вариантов разрешенных сделок, позволяет выявить особенности ценообразования объектов залога и минимизировать соответствующие риски, а 13 залога. Соответственно, такие объекты, не могут иметь ни рыночной, ни залоговой стоимости. Однако, достаточно часто выявление такого «расщепления» правового титула в результате анализа документации с исходными данными для оценки (а также на этапе проведения экспертизы) означает всего лишь наличие неточностей в представленных документах, а также может быть связано с невнимательностью оценщика. Отметим, что в нашей практике проведения судебно-оценочной экспертизы подобный анализ позволял выявить и «ненастоящие» документы. Поэтому первое, что необходимо сделать специалисту-оценщику или эксперту-оценщику в подобных случаях это провести повторный, более внимательный анализ документации и заново заполнить матрицу-классификатор. Только после того, как оценщик будет точно знать причины расщепления правового титула и идентифицирует его вариант по рассмотренным классификаторам, можно будет более детально отработать содержание задания на оценку. Для обработки документации с исходными данными для проведения оценки возможно использование и классификаторов' сделок,, учитывающих характеристики правового титула объекта оценки; Алгоритм обработки документированной информации имеет некоторые отличия от описанного выше. В ряде случаев в нем приходится предусматривать несколько циклов сравнения основных положений анализируемых документов с различными вариантами классификаторов сделок. Наиболее сложные алгоритмы приходится применять для объектов недвижимого имущества, находящихся в системе иных вещных прав, поскольку при этом используется либо схема условной сделки, либо цепочка сделок с различными видами связей и условий. Аналогичные процедуры обработки документации по оценке в рамках принципа последовательных приближений используются и на следующих этапах постановки и решения задачи оценки. При этом могут быть использованы классификаторы любой степени сложности на основе двумерных и многомерных матриц, а также их комплексов. 240 позволяют объединить комплекс правовых, экономических законов, современный математический аппарат в рамках новых информационных технологий. Результатом этого стала серия программно-аппаратных комплексов, разработка, создание и модернизация которых ведется уже более 10 лет210. 5.5. Матричное представление документированной информации для проведения оценки объектов различного вида в системе залогового кредитования В проведенном ниже рассмотрении особенностей матричного представления документированной информации с исходными данными для оценки фигурируют такие объекты залога недвижимости как застроенные и свободные от застройки земельные участки, а также их части, что практически полностью охватывает весь спектр объектов недвижимого имущества, используемых в качестве залогов в системе ипотечного кредитования. Необходимо отметить, что наряду с характеристиками их правового титула в качестве иных характеристик, критически важных для идентификации и выявления особенностей ценообразования, должны быть параметры этих земельных участков, определяющие их ценность, особенности застройки, различные виды ограничений и обременений, связанных с использованием земельных участков для различных целей, «внешние» характеристики урбанизированной среды, особенности совершения предполагаемых сделок с данными земельными участками. Эта совокупность правовых и иных характеристик земельных участков сводится в матрицы различных типов, позволяющих точно идентифицировать объект оценки, что особенно важно для начальной стадии работ по оценке. Простейший вариант такой матрицы представляет возможность формализовать, характеристики объекта недвижимости, используемого в качестве залога, объединив его физические и правовые особенности в двумерном представлении информации. Степень градостроительного использования земельного участка характеризуется тремя группами признаков: свободный от 210 Семенова Е.А. Исследование особенностей применения экспертных систем для стандартизации кадастровой оценки городских земель и разработка моделей их информационного обеспечения: дис... канд. техн, наук (25.00.26). M., 2005. 242 |