порядок их оформления и осуществления, наличие ограничений и обременений, особенности возмездного характера земельных отношений, наличие льгот и преференций и иные условия, предусмотренные федеральным законодательством и местной нормативной базой. Второй правоустанавливающий документ (государственный акт о постоянном (бессрочном) пользовании земельного участка, договор аренды земельного участка), выпущенный на основе властно-распорядительного документа и содержащий те же условия с необходимой детализацией. Третий — правоудостоверяющии документ свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Естественно, необходимо изучить и приложения к этим документам, а также имеющиеся сопутствующие документы (часто из-за обилия представленной документации приходится иметь дело не с тремя документами, а с тремя группами документов). Изучение документации сопровождается проставлением идентифицирующих отметок в соответствующей графе рисунка 5. Если все метки собираются в одной и той же графе, то в документации нет противоречий, и объект оценки может быть однозначно идентифицирован. Если метки располагаются по различным ячейкам таблицы, то это может означать наличие ошибок самого оценщика при изучении документации или неточностей в документах. В первом случае исправить ошибки достаточно просто — необходимо лишь внимательно еще раз изучить имеющуюся документацию, а в сложных случаях пригласить компетентного консультанта. Во втором случае ситуация значительно сложнее и многие оценщики не всегда могут справиться с ней самостоятельно. Часто требуются консультации с заказчиком оценки, специалистами в сфере земельно-имущественных отношений, подготовка О запросов в соответствующие инстанции для получения дополнительной уточняющей информации. Более сложная ситуация возникает в тех случаях, когда объектом оценки является застроенный земельный участок или объект, незавершенный строительством. При этом необходимо составить одну таблицу по результатам О изучения документации на земельный участок и вторую по результатам изучения документов на здания, сооружения, недостроенные объекты. 137 |
застройки; объект незавершенного строительства; застроенный земельный участок. Виды правового титула на данный объект также характеризуется тремя группами прав: право собственности, иные вещные права, обязательственные права. Такая матрица дает в простейшем представлении (3 х 3) 9 возможных вариантов описания свойств объекта оценки, поддающихся четкой классификации (см. табл. 5.1.). Таблица 5.1 Комбинация характеристик залога земельноимущественного комплекса Вид участка Правовой^, титул Незастроенный земельный участок Объект, незавершенный строительством Застроенный земельный участок Собственность Иные вещные права Обязательственные права XXX Отметки в левом нижнем углу таблицы означают, что оценщик изучил три вида документов. Первый властно-распорядительный (в г. Москве постановление Правительства Москвы или распоряжение Префекта административного округа) документ, определяющий момент и условия возникновения прав на «землю», порядок их оформления и осуществления, наличие ограничений и обременений, особенности возмездного характера земельных отношений, наличие льгот и преференций и иные условия, предусмотренные федеральным законодательством и местной нормативной базой. Второй правоустанавливающий документ (государственный акт о постоянном (бессрочном) пользовании земельного участка, договор аренды земельного участка), выпущенный на основе властно-распорядительного документа и содержащий те же условия с необходимой детализацией. Третий — правоудостоверяющий документ свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Естественно, необходимо изучить и приложения к этим документам, а также имеющиеся сопутствующие документы (часто из-за обилия 243 |