|
комплекса здания и земельного участка, характер сделок для каждой из частей может быть различным, а предмет оценки включать несколько составляющих. При разработке динамической модели, включающей возможные варианты сделок с объектами земельно-имущественных отношений, необходимо учитывать особенности согласования важнейших положений градостроительного, земельного и иного смежного законодательства, существенно влияющие на процессы ценообразования земельно-имущественных комплексов объектов оценки. Попарные переходы из «разрешенных состояний» одной матрицы в другую в рамках группы по выбранным критериям дает несколько вариантов разрешенных сделок, позволяет выявить особенности ценообразования объектов залога и минимизировать соответствующие риски, а также контролировать достоверность расчетов на всех стадиях оценки. Для того чтобы помочь оценщикам разобраться в любой, даже самой запутанной ситуации, четко сформулировать задачу оценки и найти ее адекватное решение, нами разработано несколько вариантов «двумерных классификаторов», или матриц состояния объекта оценки. Построение таких классификаторов и в простейшем варианте, описанном выше, и в развернутом варианте достаточно просто, что предопределяет простоту и удобство их практического применения. К системе характеристик правового титула земельного участка (рис. 6.) добавляется строка с его иными характеристиками, критически важными для идентификации объекта оценки и выявления особенностей его ценообразования. Собственность Государственная (федеральная) 3.1 Государственная (субъекта РФ) 3.2 Муниципальная 3.3 Частная 3.4 Общая (долевая) 3.5 Иные вещные права Постоянное (бессрочное) пользование 3.6 Пожизненное наследуемое владение 3.7 Сервитут (публичный) 3.8 Сервитут (частный) 3.9 139 |
обязательственных прав на оцениваемый объект недвижимости, возникать ряд ограничений и условий211. Динамическая модель задачи оценки формализуется с помощью нескольких двумерных матриц, характеризующих начальное состояние объекта, промежуточное состояние (при необходимости несколько промежуточных состояний) и конечное состояние (после завершения процедур государственной регистрации данной сделки). Поскольку путей перехода может быть несколько, то формализовать подобную задачу оценки возможно уже с помощью трехмерной системы, включающей в себя матрицы состояний объекта и линии перехода состояний в ходе совершения сделок. При этом следует учитывать, что из-за разницы правовых титулов на различные части земельно-имущественного комплекса здания и земельного участка, характер сделок для каждой из частей может бьггь различным, а предмет оценки включать несколько составляющих. Причем их объединение, особенно при оценке ипотечных залогов, далеко не всегда представляет собой простую задачу. Необходимость раскрытия особенностей совершения кредитных, залоговых и иных сделок при формировании объекта оценки предусматривается и ст. 2 Закона об оценке, которая определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. При разработке динамической модели, включающей возможные варианты сделок с объектами земельно-имущественных отношений, необходимо учитывать особенности согласования важнейших положений градостроительного, земельного и иного смежного законодательства, существенно влияющие на процессы ценообразования земельно-имущественных комплексов — объектов оценки. Попарные переходы из «разрешенных состояний» одной матрицы в другую в рамках группы по выбранным критериям дает несколько вариантов разрешенных сделок, позволяет выявить особенности 211 Эта работа проводится на третьем шаге постановки задачи оценки. 246 приобретет это имущество на торгах, может заплатить за него денежные средства, величина которых по разным причинам может быть не в точности равна рыночной стоимости данного объект при совершении сделки куплипродажи на дату заключения кредитного договора (рис.5.2.). Обращаем внимание, что заемщик в случае возникновения проблем с возвратом кредита, не дожидаясь принудительного отчуждения объекта залога, может самостоятельно его продать, получив при этом его «полную» рыночную стоимость. Если же ему предстоит лишиться своего объекта, то он может получить большую «остаточную» сумму денег, чем в случае реализации залога банком215. Понятие «право на землю» в российском законодательстве означает наличие у субъекта (физического или юридического лица) земельного участка на одном из следующих вещных или обязательственных прав (рис. 5.8.)216. С точки зрения оценщика недвижимого имущества, предназначенного в качестве залога для получения кредита, все эти особенности проявляются в ценообразовании объекта оценки. Причем речь идет не только о конечной величине стоимости земельного участка, но о различии в принципах ценообразования, процедур выявления и учета этих особенностей в процессе постановки и решения задачи оценки. Для того чтобы помочь оценщикам разобраться в любой, даже самой запутанной (на первый взгляд) ситуации, четко сформулировать задачу оценки и найти ее адекватное решение, нами разработано несколько вариантов «двумерных классификаторов», или матриц состояния объекта оценки. Построение таких классификаторов и в простейшем варианте 3 х 3, описанном выше, и в развернутом варианте достаточно просто, что предопределяет простоту и удобство их практического применения. К системе характеристик правового титула земельного участка (рис. 5.8.) добавляется строка с его иными характеристиками, критически важными для идентификации объекта оценки и выявления особенностей его ценообразования. 215 Волынский А.Ф., Прорвич В.А., Расторопов С.В., Семенова Е.А. Судебно-экономическая экспертиза в уголовном процессе. М : Экономика, 2010. 216 Источники этих прав подробно были описаны выше. Напомним, что «право на землю» может возникать на основании закона, из договорных обязательств, а также по решению суда. 252 Собственность Государственная (федеральная) 1 Государственная (субъекта РФ) 2 Муниципальная 3 Частная 4 Общая (долевая) 5 Иныевещные права Постоянное (бессрочное) пользование 6 Пожизненное наследуемое владение 7 Сервитут (публичный) 8 Сервитут (частный) 9 Обязательственные права Аренда (долгосрочная) 10 Аренда (краткосрочная) 11 Залог 12 Срочное пользование 13 Рента 14 Рисунок 5.8 Виды прав на земельные участки. В качестве таких характеристик могут быть представлены параметры самого участка, определяющие его ценность в контексте задачи оценки, особенности застройки, различные виды ограничений и обременений, связанных с его использованием для различных целей, «внешние» характеристики урбанизированной среды, особенности совершения предполагаемых сделок с данным земельным участком и многие другие. Более детальное описание соответствующей системы ценообразующих признаков, варианты их параметризации и примеры конкретных двумерных классификаторов приведены ниже. Здесь же необходимо отметить ряд важных особенностей подобной системы двумерных классификаторов — информационных матриц состояния объекта оценки в соответствии с задачей оценки, на уровне субъектно-объектных отношений участников сделок с объектом оценки. Прежде всего, необходимо обратить внимание оценщиков на то, что один и тот же объект оценки земельный участок, может одновременно находиться не на одном, а на двух (или даже трех) правовых титулах у различных субъектов земельных отношений. Для застроенных земельных участков возможно наличие и большего количества правовых титулов, сочетающихся в одном объекте оценки. 254 |