Проверяемый текст
Семенова Евгения Александровна. Концепция комплексной оценки и экспертизы в системе ипотечного кредитования (Диссертация 2011)
[стр. 140]

Аренда (долгосрочная) 3.10 Аренда (краткосрочная) 3.11 Обязательственные права Залог 3.12 Срочное пользование 3.13 Рента 3.14 Рисунок 6.
Виды прав на земельные участки.
В качестве таких характеристик могут быть представлены параметры самого участка, определяющие его ценность в контексте задачи оценки, особенности застройки, различные виды ограничений и обременений, связанных с его использованием для различных целей, «внешние» характеристики урбанизированной среды, особенности совершения предполагаемых сделок с данным земельным участком и многие другие.
Более детальное описание соответствующей системы ценообразующих признаков, варианты их параметризации и примеры конкретных двумерных классификаторов приведены ниже.
Здесь же необходимо отметить ряд важных особенностей подобной системы двумерных классификаторов — информационных матриц
состоянш объекта оценки в соответствии с задачей оценки, на уровне субъектно-объектных отношений участников сделок с объектом оценки.
Прежде всего, необходимо обратить внимание оценщиков на то, что один и тот же объект оценки земельныйучасток, может одновременно находиться не на одном, а на двух
(ши даже трех) правовых титулах у различных субъектов земельных отношений.
Для застроенных земельных участков возможно наличие и большего количества правовых титулов, сочетающихся в одном объекте оценки.

Единственный правовой титул имеется только в том случае, если земельный участок находится на праве частной собственности у гражданина или юридического лица и не имеется никаких обременений (сервитутов).
Такая ситуация характерна для стран с развитой рыночной экономикой, в которых законодательно установлен примат частной собственности на землю.
Именно для таких объектов развита большая часть принципов и подходов к оценке,
140
[стр. 13]

1.
Разработана концепция комплексной оценки объектов различного вида в системе ипотечного кредитования, базирующаяся на результатах исследования генезиса залоговых отношений и особенностей оценки объектов залога.
2.
Определены способы формализации классифицирующих признаков исходных данных для комплексной оценки предмета ипотечного залога в виде соответствующих «информационных векторов», распределенных как по составу комплекта документации, так и совокупности обязательных составных частей по каждому из них, компоненты которых отражают требования действующего законодательства.
Такая технология позволяет понизить риски возникновения неконтролируемых информационных пробелов или искажения исходных данных.
Совокупность таких «информационных векторов», или информационная матрица обеспечивает необходимую полноту исходных данных для оценки, снижая до приемлемого минимума риски получения недостоверного результата.
3.
Доказано, что поскольку в качестве предмета залога в основном выступают застроенные и незастроенные земельные участки, то наряду с характеристиками их правового титула в качестве иных характеристик, критически важных для идентификации и выявления особенностей ценообразования, должны быть параметры этих земельных участков, определяющие их ценность, особенности застройки, различные виды ограничений и обременений, связанных с использованием земельных участков для различных целей, «внешние» характеристики урбанизированной среды, особенности совершения предполагаемых сделок с данными земельными участками.
Эта совокупность правовых и иных характеристик земельных участков сводится в матрицы различных типов, позволяющих точно идентифицировать объект оценки, что особенно важно для начальной стадии работ по оценке.
Попарные переходы, из «разрешенных состояний» одной матрицы в другую в рамках группы по выбранным критериям дает несколько вариантов разрешенных сделок, позволяет выявить особенности ценообразования объектов залога и минимизировать соответствующие риски, а 13

[стр.,253]

Собственность Государственная (федеральная) 1 Государственная (субъекта РФ) 2 Муниципальная 3 Частная 4 Общая (долевая) 5 Иныевещные права Постоянное (бессрочное) пользование 6 Пожизненное наследуемое владение 7 Сервитут (публичный) 8 Сервитут (частный) 9 Обязательственные права Аренда (долгосрочная) 10 Аренда (краткосрочная) 11 Залог 12 Срочное пользование 13 Рента 14 Рисунок 5.8 Виды прав на земельные участки.
В качестве таких характеристик могут быть представлены параметры самого участка, определяющие его ценность в контексте задачи оценки, особенности застройки, различные виды ограничений и обременений, связанных с его использованием для различных целей, «внешние» характеристики урбанизированной среды, особенности совершения предполагаемых сделок с данным земельным участком и многие другие.
Более детальное описание соответствующей системы ценообразующих признаков, варианты их параметризации и примеры конкретных двумерных классификаторов приведены ниже.
Здесь же необходимо отметить ряд важных особенностей подобной системы двумерных классификаторов — информационных матриц
состояния объекта оценки в соответствии с задачей оценки, на уровне субъектно-объектных отношений участников сделок с объектом оценки.
Прежде всего, необходимо обратить внимание оценщиков на то, что один и тот же объект оценки земельный участок, может одновременно находиться не на одном, а на двух
(или даже трех) правовых титулах у различных субъектов земельных отношений.
Для застроенных земельных участков возможно наличие и большего количества правовых титулов, сочетающихся в одном объекте оценки.

254

[стр.,254]

Единственный правовой титул имеется только в том случае, если земельный участок находится на праве частной собственности у гражданина или юридического лица и не имеется никаких обременений (сервитутов).
Такая ситуация характерна для.
стран с развитой рыночной экономикой, в которых законодательно установлен примат частной собственности на землю.
Именно для таких объектов развита большая часть принципов и подходов к оценке,
отраженных в системе МСО и ЕСО, а также методик оценки, описанных в переводной литературе по оценке.
В российских условиях такие объекты оценки встречаются достаточно редко.
Гораздо чаще приходится оценивать земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и одновременно в постоянном (бессрочном) пользовании или в аренде у соответствующего субъекта прав на землю — государственного или муниципального учреждения, унитарного предприятия или даже акционерного общества.
Во многих случаях приходится учитывать и права ограниченного пользования данным земельным участком иных субъектов (сервитут).
Анализ ценообразующих факторов для земельных участков различного типа^ обобщение реального многолетнего практического опыта оценки в этой области, позволяет наряду с правовым титулом использовать для классификаторов прежде всего характеристики застройки самого оцениваемого земельного участка, а также окружающих его других земельных участков.
При этом также важнейшую роль, играет не только и даже не столько технические характеристики застройки, а правовая сторона, законность соответствующих действий или бездействия различных субъектов строительной деятельности.
Здесь необходимо отметить, что ЗК РФ специально выделяет местное законодательство по землепользованию и застройке в виде отсылочной нормы, тем самым неразрывно связывая эти две стороны урбанизированных земельных отношений.
Кроме того, совершенно естественно выделяются и такие ценообразующие характеристики, которые связаны с транспортным обеспечением, особенностями инженерной и социальной инфраструктуры города или населенного пункта, их основных подсистем и важнейших элементов.
Очевидно влияние на стоимость земельных участков и экологических характеристик соответствующих территорий: Необходимо учитывать, что инфраструктурные и экологические факторы оказывают влияние на процессы ценообразования любых земельных участков как 255

[Back]