|
отраженных в системе МСО и ECO, а также методик оценки, описанных в переводнойлитературе по оценке. В российских условиях такие объекты оценки встречаются достаточно редко. Гораздо чаще приходится оценивать земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и одновременно — в постоянном (бессрочном) пользовании или в аренде у соответствующего субъекта прав на землю государственного или муниципального учреждения, унитарного предприятия или даже акционерного общества. Во многих случаях приходится учитывать и права ограниченного пользования данным земельнымучастком иных субъектов (сервитут). Анализ ценообразующих факторов для земельных участков различного типа, обобщение реального многолетнего практического опыта оценки в этой области, позволяет наряду с правовым титулом использовать для классификаторов прежде всего характеристики застройки самого оцениваемого земельного участка, а также окружающих его других земельных участков. При этом также важнейшую роль играет не только и даже не столько технические характеристики застройки, а правовая сторона, законность соответствующих действий или бездействия различных субъектов строительной деятельности. Здесь необходимо отметить, что ЗК РФ специально выделяет местное законодательство по землепользованию и застройке в виде отсылочной нормы, тем самым неразрывно связывая эти две стороны урбанизированных земельных отношений. Кроме того, совершенно естественно выделяются и такие ценообразующие характеристики, которые связаны с транспортным обеспечением, особенностями инженерной и социальной инфраструктуры города или населенного пункта, их основных подсистем и важнейших элементов. Очевидно влияние на стоимость земельных участков и экологических характеристик соответствующих территорий. Необходимоучитывать, что инфраструктурные и экологические факторы оказывают влияние на процессы ценообразования любых земельных участков — как застроенных, так и незастроенных. Поэтому данную группу ценообразующих факторов необходимо разграничить по различным уровням 141 |
Единственный правовой титул имеется только в том случае, если земельный участок находится на праве частной собственности у гражданина или юридического лица и не имеется никаких обременений (сервитутов). Такая ситуация характерна для. стран с развитой рыночной экономикой, в которых законодательно установлен примат частной собственности на землю. Именно для таких объектов развита большая часть принципов и подходов к оценке, отраженных в системе МСО и ЕСО, а также методик оценки, описанных в переводной литературе по оценке. В российских условиях такие объекты оценки встречаются достаточно редко. Гораздо чаще приходится оценивать земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и одновременно в постоянном (бессрочном) пользовании или в аренде у соответствующего субъекта прав на землю — государственного или муниципального учреждения, унитарного предприятия или даже акционерного общества. Во многих случаях приходится учитывать и права ограниченного пользования данным земельным участком иных субъектов (сервитут). Анализ ценообразующих факторов для земельных участков различного типа^ обобщение реального многолетнего практического опыта оценки в этой области, позволяет наряду с правовым титулом использовать для классификаторов прежде всего характеристики застройки самого оцениваемого земельного участка, а также окружающих его других земельных участков. При этом также важнейшую роль, играет не только и даже не столько технические характеристики застройки, а правовая сторона, законность соответствующих действий или бездействия различных субъектов строительной деятельности. Здесь необходимо отметить, что ЗК РФ специально выделяет местное законодательство по землепользованию и застройке в виде отсылочной нормы, тем самым неразрывно связывая эти две стороны урбанизированных земельных отношений. Кроме того, совершенно естественно выделяются и такие ценообразующие характеристики, которые связаны с транспортным обеспечением, особенностями инженерной и социальной инфраструктуры города или населенного пункта, их основных подсистем и важнейших элементов. Очевидно влияние на стоимость земельных участков и экологических характеристик соответствующих территорий: Необходимо учитывать, что инфраструктурные и экологические факторы оказывают влияние на процессы ценообразования любых земельных участков как 255 застроенных, так и незастроенных. Поэтому данную группу ценообразующих факторов необходимо разграничить по различным уровням влияния. Соответственно построена и система классификаторов объектов оценки. Основные варианты классификаторов проиллюстрированы на рис. 5.9. Среди* них можно выделить классификаторы элементарного уровня (одномерные и двумерные), о которых говорилось выше, а также более сложные, «парные» двумерные матрицы, а также трехмерные классификаторы. В ряде случаев приходится использовать и парные трехмерные классификаторы и даже более сложные системы, чтоб охарактеризовать динамику сложной сделки со сложным объектом оценки и выявить все нюансы его ценообразования. Однако с практической точки зрения наибольший интерес представляют простейшие классификаторы для свободных от застройки земельных участков различного вида, застроенных земельных участков, а также различного вида объектов незавершенных строительством, используемых в качестве залогов, учитывающие различного рода «внешние» ценообразующие факторы. Некоторые из них удобно использовать в виде не только «парных матриц», но и цепочек матриц. При этом надо иметь в виду, что «парные матрицы» и «цепочки матриц» отражают не столько «статику» объекта оценки или его исходное состояние до совершения предполагаемой сделки, сколько динамические процессы подготовки и совершения сделки. В данном случае речь идет уже не только об особенностях правового титула объекта оценки (или некоторой совокупности прав различных субъектов на данный объект оценки), а о динамике возникновения, осуществления, перехода и прекращения прав на земельные участки различного вида или их определенные части. И это все критически важно с точки зрения формализации процессов ценообразования объекта недвижимого имущества и получения адекватного результата его оценки. На рис. 5.10. приведена простейшая матрица возможных состояний объекта оценки, представляющего собой свободный от застройки земельный участок, принадлежащий на праве постоянного (бессрочного) пользования государственному образовательному учреждению. В данной матрице иллюстрируется не только физическое и правовое состояние объекта оценки, но и связанные с ним субъектнообъектные отношения. Если объект принадлежит какому-либо субъекту на иных 256 |