|
влияния. Соответственно построена и система классификаторов объектов оценки. Основные варианты классификаторов проиллюстрированы на рисунке 7. Среди них можно выделить классификаторы элементарного уровня (одномерные и двумерные), о которых говорилось выше, а также более сложные, «парные» двумерные матрицы, а также трехмерные классификаторы. В ряде случаев приходится использовать и парные трехмерные классификаторы и даже более сложные системы, чтоб охарактеризовать динамику сложной сделки со сложным объектом оценки и выявить все нюансы его ценообразования. Рисунок 7. Структура классификаторов задач оценки объектов недвижимого имущества. Однако с практической точки зренш наибольший интерес представляют простейшие классификаторы для свободных от застройки земельныхучастков различного вида, застроенных земельных участков, а также различного вида объектов незавершенных строительством, используемых в качестве залогов, учитывающие различного рода «внешние» ценообразующие факторы. Некоторые из них удобно использовать в виде не только «парных матриц», но и цепочек матриц. При этом надо иметь в виду, что «парные матрицы» и «цепочки матриц» отражают не столько «статику» объекта оценки или его исходное состояние до совершения предполагаемой сделки, сколько динамические процессы подготовки и совершения сделки. 142 |
застроенных, так и незастроенных. Поэтому данную группу ценообразующих факторов необходимо разграничить по различным уровням влияния. Соответственно построена и система классификаторов объектов оценки. Основные варианты классификаторов проиллюстрированы на рис. 5.9. Среди* них можно выделить классификаторы элементарного уровня (одномерные и двумерные), о которых говорилось выше, а также более сложные, «парные» двумерные матрицы, а также трехмерные классификаторы. В ряде случаев приходится использовать и парные трехмерные классификаторы и даже более сложные системы, чтоб охарактеризовать динамику сложной сделки со сложным объектом оценки и выявить все нюансы его ценообразования. Однако с практической точки зрения наибольший интерес представляют простейшие классификаторы для свободных от застройки земельных участков различного вида, застроенных земельных участков, а также различного вида объектов незавершенных строительством, используемых в качестве залогов, учитывающие различного рода «внешние» ценообразующие факторы. Некоторые из них удобно использовать в виде не только «парных матриц», но и цепочек матриц. При этом надо иметь в виду, что «парные матрицы» и «цепочки матриц» отражают не столько «статику» объекта оценки или его исходное состояние до совершения предполагаемой сделки, сколько динамические процессы подготовки и совершения сделки. В данном случае речь идет уже не только об особенностях правового титула объекта оценки (или некоторой совокупности прав различных субъектов на данный объект оценки), а о динамике возникновения, осуществления, перехода и прекращения прав на земельные участки различного вида или их определенные части. И это все критически важно с точки зрения формализации процессов ценообразования объекта недвижимого имущества и получения адекватного результата его оценки. На рис. 5.10. приведена простейшая матрица возможных состояний объекта оценки, представляющего собой свободный от застройки земельный участок, принадлежащий на праве постоянного (бессрочного) пользования государственному образовательному учреждению. В данной матрице иллюстрируется не только физическое и правовое состояние объекта оценки, но и связанные с ним субъектнообъектные отношения. Если объект принадлежит какому-либо субъекту на иных 256 |