|
представления системы исходных данных для оценки, позволяющее проконтролировать чистоту правового титула объекта залога и выявить информационные пробелы и противоречия. 3.3 Применение методов экспертных систем в стандартизации процессов оценки стоимости недвижимого имущества Экспертная система — специализированная компьютерная программа, способная обрабатывать знания с целью выработки рекомендаций для решения проблем в определенной предметной области. Есть системы, работающие автономно, например, при управлении производством, но наиболее часто экспертные системы используются человеком, принимающим окончательное решение, а программа служит для повышения эффективности его работы. Применительно к работе оценщика лучше использовать интерактивные экспертные системы, позволяющие организовать диалоговые режимы различного уровня сложности. Экспертная система: моделирует не столько физическую или иную природу определенной предметной области, сколько механизм мышления человека применительно к способам решения задач в данной предметной области; формирует определенные предложения и выводы, основываясь на тех знаниях, которыми она располагает. Эти знания представлены на некотором специальном языке и обычно называются базой знаний. При решении многих задач основными являются эвристические методы, которые (в отличие от основанных на строгих алгоритмах) не всегда гарантируют успех. Эти методы являются «машинной» реализацией некоторых знаний, приобретенных человеком по мере накопления опыта решения аналогичных проблем; 144 |
автором способы минимизации и покрытия указанных выше рисков: устранение недостатков, связанных с учетом объектов залога по их справедливой стоимости в соответствии с МСФО; использование более широкого спектра количественной и качественной кредитной информации; усиление прозрачности используемых методов формализации и оценки рисков; использование матричного представления системы исходных данных для оценки, позволяющее проконтролировать чистоту правового титула объекта залога и выявить информационные пробелы и противоречия. 10. Выявлены сущностные характеристики понятия справедливой стоимости, используемой в сфере залогового кредитования и базирующейся на модели замены эквивалентных активов с учетом особенностей сделки мены как двух «встречных» сделок купли-продажи, в ходе которых формируется «двустороннее отражение» рыночной стоимости обмениваемых активов. Разработаны основные положения методики расчета справедливой стоимости на основе соответствующих оценок рыночной стоимости «встречных сделок» с натуральными и финансовыми активами с учетом соответствующих погрешностей расчетов. 11. Раскрыто, что используемая для оценки залога при ипотечном кредитовании рыночная стоимость представляет собой стоимость, возникающую как при сделках,, связанных с отчуждением различных объектов, так и при условных сделках различного типа. Сформулированы сущностные характеристики залоговой стоимости, отражающие позицию кредитной организации относительно масштаба рисков неисполнения кредитного и залогового договоров. Выявлено, что залоговый дисконт, используемый в оценочной практике и связывающий рыночную и залоговую стоимости объекта недвижимости, представленного в качестве залогового обеспечения, не имеет экономического содержания. 12. Предложены методы информационно-аналитической поддержки деятельности оценщиков и экспертов в области ипотечного кредитования, базирующиеся на создании научно-консультационного центра, учитывающего 16 подробные варианты данного классификатора. Их описание включено в подготовленный автором проект соответствующего раздела Стандартов и правил оценки недвижимого имущества. Внешние условия Конечное состояние объекта оценки X. Городская среда Транспортная инфраструктура Инженерная инфраструктура Социальная инфраструктура Экологические характеристики Система общественных услуг Собственность + + + + + Иные вещные права Обязательственные права * * Рисунок 5.12 Классификация объектов оценки, учитывающая особенности урбанизированной среды. Таким образом, с помощью описанных матриц-классификаторов оценщик может реализовать процедуры комплексной экономической оценки с учетом результатов анализа рисков, возникающих при совершении кредитных сделок, обеспеченных залогом недвижимого имущества (ипотекой). Данные процедуры базируются на использовании совокупности матриц, характеризующих объем прав на объект залога, степень его освоения как для залогодержателя (кредитора), так и для залогодателя (собственника), опирающиеся на раскрытые автором в предыдущих разделах способы минимизации и покрытия указанных выше рисков: устранение недостатков, связанных с учетом объектов залога по их справедливой стоимости в соответствии с МСФО; использование более широкого спектра количественной и качественной кредитной информации; усиление прозрачности используемых методов формализации и оценки рисков; использование матричного представления системы исходных данных для оценки, позволяющее проконтролировать чистоту правового титула объекта залога и выявить информационные пробелы и противоречия. 259 |