|
Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности — это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав. Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора. Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с поел, изм. от 27 декабря 2009 г.) (далее по тексту Закон) и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации. Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов. Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда. Закон определил: 16 |
федеральными законами и иными нормативными правовыми' актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности»80. Разница этих двух положений редакций Закона об оценке, принятых в 1998 году и в конце 2010 года, состоит в исключении субъектов Российской Федерации из законотворческой деятельности в области оценки. Общим в этих редакциях осталось то, что оценщики обязаны при оценке имущества учитывать не только оценочное законодательство, но и то законодательство, в рамках которого планируется будущая сделка и применяются результаты оценки. Так, например, если идет речь об оценке объекта ипотеки, то обязателен учет и соответствующих положений Закона об ипотеке. В этот период (после принятия Закона об оценке) возник своеобразный правовой вакуум, которым не замедлили воспользоваться чиновники ряда субъектов федерации, вводя временные порядки лицензирования на своей территории81 и принимая собственные стандарты оценки. Конец произволу положило определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России от 2 марта 2001 года о признании недействительным Распоряжения Мэра г. Москвы «О лицензировании оценочной деятельности в г. Москве» от 21 апреля 1999 года №388-РМ. Принятие данного решения Судебной коллегии было основано на пунктах «ж» и «о» ст.71, а также п.1 раздела 2 Конституции РФ и ст.23 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которыми лицензирование не может находиться в совместном ведении Российской Федерации и субъекта Российской Федерации либо в ведении субъекта Российской Федерации, а может быть только в ведении Российской Федерации82. Развитие оценки имущества в России после принятия Закона об оценке прошло несколько этапов. Первый этап (1998 — 2000г.г.) характеризовался 80 Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 28.12.2010г. № 431-ФЗ) 81 Постановление Правительства РФ от 11.04. 2001г. № 285 «Положение о лицензировании оценочной деятельности», легитимность которой удостоверялась лицензией, выдаваемой на различные виды имущества; появился и уполномоченный орган Минимущество России. 82 Распоряжение Мэра Москвы от 21.04.1999г. № 388-РМ "О лицензировании оценочной деятельности в городе Москве" (вместе с "Временным порядком лицензирования оценочной деятельности в городе Москве" (в ред. от 12.07.1999г.); Определение Верховного Суда РФ от 02.03.2001г. № 5-Г01-13 «О признании недействительным распоряжения Мэра Москвы от 21.04.1999г. № 388-РМ "О лицензировании оценочной деятельности в городе Москве"» 64 |