|
ипотечной или справедливой стоимости. При этом необходимо обращение к базам таяний, сформированных на основе комплекса положений из различных нормативных документов, описывающих особенности совершения сделок применительно к конкретному объекту оценки. Выявление в представленной документации с исходными данными для оценки особенностей возникновения прав на объект оценки, их осуществления и перехода от одной стороны сделки к другой, а также условий прекращения прав может оказать решающее воздействие не только на определение вида стоимости объекта, но и на получаемые на этой основе на следующих этапах оценочных работ промежуточные и даже итоговые результаты оценки. После завершения работ по постановке задачи оценки возможно использование баз данных для получения вспомогательной информации из документации по готовящейся кредитной и залоговой сделки, позволяющей формализовать структуру рисков, связанных с их заключением и выполнением. Это позволит уточнить задание на оценку с возможным внесением корректировок и дополнительных условий и обосновать (при необходимости) дополнительное финансирование оценочных работ. 6. Для стандартизации обработки информации с исходными данными с целью оценки, необходимо использовать формализованное представление с шаблонами их типового содержания. При этом вначале следует проверить весь комплект документации по объекту залога, чтобы выяснить выполнен ли комплекс работ по землеустройству, межеванию земель, геодезической (кадастровой) съемке, постановке на кадастровый учет и т.д. Она также должна быть стандартизирована с представлением перечня шаблонов земельнокадастровой документации в соответствующих базах данных. Стандартизация соответствующих данных в виде «информационных векторов» по составу комплекта документации позволяет понизить риски возникновения неконтролируемых информационных пробелов или искажения исходных данных. Совокупность таких «информационных векторов», или информационная матрица обеспечивает необходимую полноту исходных данных для оценки, снижая до приемлемого минимума риски получения недостоверного результата. 171 |
1. Разработана концепция комплексной оценки объектов различного вида в системе ипотечного кредитования, базирующаяся на результатах исследования генезиса залоговых отношений и особенностей оценки объектов залога. 2. Определены способы формализации классифицирующих признаков исходных данных для комплексной оценки предмета ипотечного залога в виде соответствующих «информационных векторов», распределенных как по составу комплекта документации, так и совокупности обязательных составных частей по каждому из них, компоненты которых отражают требования действующего законодательства. Такая технология позволяет понизить риски возникновения неконтролируемых информационных пробелов или искажения исходных данных. Совокупность таких «информационных векторов», или информационная матрица обеспечивает необходимую полноту исходных данных для оценки, снижая до приемлемого минимума риски получения недостоверного результата. 3. Доказано, что поскольку в качестве предмета залога в основном выступают застроенные и незастроенные земельные участки, то наряду с характеристиками их правового титула в качестве иных характеристик, критически важных для идентификации и выявления особенностей ценообразования, должны быть параметры этих земельных участков, определяющие их ценность, особенности застройки, различные виды ограничений и обременений, связанных с использованием земельных участков для различных целей, «внешние» характеристики урбанизированной среды, особенности совершения предполагаемых сделок с данными земельными участками. Эта совокупность правовых и иных характеристик земельных участков сводится в матрицы различных типов, позволяющих точно идентифицировать объект оценки, что особенно важно для начальной стадии работ по оценке. Попарные переходы, из «разрешенных состояний» одной матрицы в другую в рамках группы по выбранным критериям дает несколько вариантов разрешенных сделок, позволяет выявить особенности ценообразования объектов залога и минимизировать соответствующие риски, а 13 документации с исходными данными, для оценки особенностей возникновения прав на объект оценки, их осуществления и перехода от одной'стороны сделки к другой, а также условий прекращения прав может оказать решающее воздействие не только на определение вида стоимости объекта, но и на получаемые на этой основе на следующих этапах оценочных работ промежуточные и даже итоговые результаты оценки. После завершения работ по постановке задачи оценки возможно использование баз данных для получения вспомогательной информации из документации по готовящейся кредитной и залоговой сделки, позволяющей формализовать структуру рисков, связанных с их заключением и выполнением. Это позволит уточнить задание на оценку с возможным внесением корректировок и дополнительных условий и обосновать (при необходимости) дополнительное финансирование оценочных работ. Итак, в разделе стандартов и правил оценки объектов недвижимого имущества различного вида для системы залогового кредитования необходимо разработать стандартизованные алгоритмы следующих работ по информационному обеспечению оценки: • процедур сбора документированных исходных данных для оценки; • процедур обработки документации по объекту оценки; • процедур выявления пробелов или противоречий в системе исходных данных для оценки; • анализа особенностей планируемой сделки или сделок, выявления и обоснования вида стоимости объекта в контексте задачи оценки; • натурного' обследования объекта оценки, подготовки и создания соответствующей документации; • анализа, а также полного и точного описания соответствующего задаче оценки сегмента рынка недвижимости; • анализа особенностей ценообразования объекта недвижимости, интегрированного в городскую среду; • анализа* особенностей проявленияважнейших принципов оценки в условиях конкретного сегмента рынка недвижимости и реальной городской среды; 226 сложности его-написания специалистами-математиками. Эти сложности вполне преодолимы. Гораздо труднее преодолеть психологические барьеры как самих оценщиков, так и экспертов различного уровня, недостаточно глубоко разбирающихся в современной математике. Поэтому еще раз подчеркнем, что для оценщиков знание и соблюдение законов математики не менее важно, чем соблюдение законодательства. Применение отдельных составляющих реальных экономикоматематических моделей для различных объектов недвижимого имущества, используемых в качестве залога, да еще и с высокой степенью абстракции, неизбежно приводит к получению заведомо неверных результатов оценки. Адекватные результаты оценки можно поручить лишь на основе разработанного в диссертации и описанного ниже матричного представления важнейших признаков, характеризующих объект и задачу оценки в системе ипотечного кредитования. 5.4. Способы формализации документированных сведений, используемых в качестве исходных данных для оценки в системе залогового креди гования Для обработки информации с исходными данными для оценки, имеющейся в договоре кредита и договоре залога, необходимо использовать их формализованное представление с шаблонами их типового содержания. Но вначале следует проверить весь комплект окументации по объекту залога, чтобы выяснить выполнен ли комплекс работ по землеустройству, межеванию земель, геодезической (кадастровой) съемке, постановке на кадастровый учет и т.д., что отражается во внушительном комплекте соответствующей документации. Она также должна быть формализована с представлением перечня шаблонов земельно-кадастровой документации в соответствующих базах данных. Для земельных участков, относящихся к различным категориям земель, этот комплект включает различный перечень документов, в частности, действующее законодательство предусматривает проведение обязательной государственной регистрации объектов недвижимости и любых сделок с ним, включая и договор залога. Неполнота комплекта документов или неверное оформление ведет к отказу от регистрации соответствующей сделки и делает и постановку, и решение задачи оценки невозможными. 232 |