именно для российского законодательства. Такие виды прав, как «оперативное управление» или «хозяйственное ведение» для здании и сооружений различного вида, а также «постоянное (бессрочное) пользование» или «пожизненное наследуемое владение» для застроенных и незастроенных земельных участков в промышленно развитых странах неизвестны. Поэтому в МСО и ECO отсутствуют рекомендации по поводу оценки таких объектов, не говоря уже о правилах проведения экспертизы полученных результатов. Более того, в российском законодательстве имеются прямые запреты на совершение рыночных сделок с объектами, находящимися на иных вещных правах. То есть их отчуждение на открытом рынке невозможно. Приходится констатировать, что не выполняются условия ст. 3 Закона, в соответствии с которыми под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Тем не менее, все практикующие оценщики постоянно сталкиваются с требованиями заказчиков оценки определить именно рыночную стоимость объектов недвижимого имущества, находящихся на иных вещных правах. Некоторые оценщики указывают в своих отчетах, что рыночная стоимость таких 9 объектов равна нулю (ссылаясь при этом на МСО) . Введение в стандарты и правша оценки модуля, позволяющего определить рыночную стоимость «эталонных» объектов недвижимости по международным стандартам оценки, позволит получить систему ориентиров ценообразования реальных объектов оценки в рыночных условиях, близких к идеальным. На этой основе можно разработать несколько модулей, позволяющих выявить основные отклонения реальных Артеменков И.Л. Оценка недвижимости. М.: Российское общество оценщиков, 2008. 49 |
Развернутая формулировка рассматриваемого общеэкономического понятия рыночной стоимости законодательно дана в ст. 3 Закона об оценке125. В ней были учтены не только положенияэкономической теории, но и основы российского законодательства в целом, и правоприменительной практики в различных сферах реально сложившихся за годы реформ социальноэкономических отношений. Можно согласиться с теми критиками, которые считают определение рыночной стоимости в вышеназванном Законе далеко не идеальным, и тем более, не универсальным. Но для того, чтобы избежать ошибок при проведении комплексной оценки в системе залоговых отношений, необходимо выявить специфику законодательно установленного понятия рыночной стоимости, чтобы разработать конкретные, научно обоснованные положения соответствующих стандартов и правил оценки. Согласно ст. 3 Закона об оценке126 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене в сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая принимать исполнение; • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и не было принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны; • платеж за объект оценки выражен в денежной форме. В приведенном определении рыночной стоимости, установленным Законом об оценке, она отождествляется с наиболее вероятной ценой отчуждения, что иногда служит серьезным препятствием для использования 125 Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 28.12.20 Юг. №431-ФЗ) 26 Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 28.12.2010г. №431-Ф3) 115 |