|
• разработку рациональной схемы финансирования, а также сметы и финансового плана проекта; • формирование команды исполнителей; • оформление юридических прав на объект недвижимости; • организацию сдачи-приемки объекта; • организацию эффективного управления объектом и его продажу. Основная цель деятельности девелопера — получение дохода за счет продажи или эксплуатации созданного им объекта недвижимости. Девелопер — по сути, главная фигура первой фазы жизненного цикла градостроительного проекта: именно он организует весь процесс проектирования, производства готовых конструкций и строительства коттеджной недвижимости. Зачастую на девелопера возлагается задача привлечения денежных ресурсов для финансирования всей девелоперской фазы проекта. Понятие девелопера и понятие строителя отличается между собой кардинальным образом. Для этого необходимо провести четкую границу между этими двумя участниками рынка: строительный подрядчик отвечает только за сроки и качество строительно-монтажных работ, тогда как девелопер отвечает за то, чтобы на рынке появился новый объект недвижимости (либо комплекс объектов) — продукт, готовый к реализации. Для него становятся актуальными все риски собственника плюс специфические девелоперские риски. К ним, в частности, относится неверная оценка коммерческого потенциала и неверная оценка строительных рисков. Не секрет, что строительные подрядчики часто срывают плановые сроки и превышают согласованные сметы, что приводит к ухудшению экономических показателей проекта: росту процентов по кредитам, удорожанию работ и т.д. Некоторая непредсказуемость результата деятельности строительных подрядчиков, несомненно, повышает риски девелопера, а, следовательно, приводит к увеличению цены продажи, поскольку девелопер в этом случае вправе получить свою премию за риск. Итак, доходность девелопера как |
• разработку и обосновние концепции девелопмента в соответствии с конкретными задачами; • оценку эффективности инвестиционно-строительного проекта, реализуемого на основе концепции девелопмента; • подготовку и реализацию инвестиционно-строительного проекта на всех фазах его жизненного цикла; • разработку рациональной схемы финансирования, а также сметы и финансового плана проекта; • формирование команды исполнителей; • оформление юридических прав на объект недвижимости; • организацию сдачи-приемки объекта; • организацию эффективного управления объектом и его продажу. Основная цель деятельности девелопера — получение дохода за счет продажи или эксплуатации созданного им объекта недвижимости. Девелопер — по сути, главная фигура первой фазы жизненного цикла объекта: именно он организует весь процесс проектирования и строительства (реконструкции) объекта. При необходимости девелопер может сформировать предварительную бизнес-идею будущего объекта и далее развернуть ее в полноценную концепцию с помощью консультанта. Зачастую на девелопера возлагается задача привлечения денежных ресурсов для финансирования всей девелоперской фазы проекта. Понятие девелопера и понятие строителя отличается между собой кардинальным образом. Для этого необходимо провести четкую границу между этими двумя участниками рынка: строительный подрядчик отвечает только за сроки и качество строительно-монтажных работ, тогда как девелопер отвечает за то, чтобы на рынке появился новый объект недвижимости (либо комплекс объектов) — продукт, готовый к реализации [104]. Иногда девелопер может совмещать в одном лице две функции: собственника и собственно девелопера, что, по мнению российских экономистов [67], является следствием недостаточного развития новых форм 42 организации инвестиционно-строительной деятельности на рынке недвижимости. Другое дело, что собственник может привлечь девелопера еще и как партнера, выделяя ему долю в проекте. Плюсы такой схемы заключаются в том, что девелопер принимает на себя часть коммерческих рисков по проекту, что многократно повышает его ответственность. Для него становятся актуальными все риски собственника плюс специфические девелоперские риски [58]. К ним, в частности, относится неверная оценка коммерческого потенциала и неверная оценка строительных рисков. Не секрет, что строительные подрядчики часто срывают плановые сроки и превышают согласованные сметы, что приводит к ухудшению экономических показателей проекта: росту процентов по кредитам, удорожанию работ и т.д. Некоторая непредсказуемость результата деятельности строительных подрядчиков, несомненно, повышает риски девелопера, а, следовательно, приводит к увеличению цены продажи, поскольку девелопер в этом случае вправе получить свою премию за риск. Итак, доходность девелопера как собственника выше доходности профессиональных или институциональных собственников. Сложившаяся практика показывает, что, как правило, девелоперская компания выступает уже не только как предприниматель, но и как менеджер. На рис. 1.12. представлена принципиальная структура взаимоотношений девелоперской компании с отдельными участниками, занятыми в строительной сфере жилых объектов недвижимости. Как видно из табл. 1.8, на каждом из этапов в процессе девелопмента принимает участие лишь часть из участников, и только девелопер может являться связующим звеном, придавая целостность процессу развития инвестиционно-строительного проекта. Выполняя свои функции в процессе девелопмента, каждый из участников вносит свой вклад в конечный результат и одновременно является потенциальным носителем риска [15]. Девелопер должен оценивать каждого участника проекта как с точки зрения его вклада в проект, так и с учетом того риска, который может быть с ним связан. 43 |