|
собственника выше доходности профессиональных или институциональных собственников. Сложившаяся практика показывает, что, как правило, девелоперская компания выступает уже не только как предприниматель, но и как менеджер. * На рис. 1.12. представлена принципиальная структура взаимоотношений девелоперской компании с отдельными участниками, занятыми в строительстве объектов коттеджной недвижимости. Рис. 1.12. Взаимоотношения девелоперской компании с' основными участниками инвестиционно-строительного проекта. Выполняя свои функции в процессе девелопмента, каждый из участников вносит свой вклад в конечный результат и одновременно является потенциальным носителем риска. Девелопер должен оценивать каждого участника проекта как с точки зрения его вклада в проект, так и с учетом того риска, который может быть с ним связан. Помимо представленных на рис. 1.12. основных участников инвестиционно-строительного проекта, в нем также могут принимать участие многие вспомогательные участники. Как видно из табл. 1.4, на каждом из этапов в процессе девелопмента принимает участие лишь часть из участников, и только девелопер может являться связующим звеном, придавая целостность процессу развития инвестиционно-строительного проекта. |
организации инвестиционно-строительной деятельности на рынке недвижимости. Другое дело, что собственник может привлечь девелопера еще и как партнера, выделяя ему долю в проекте. Плюсы такой схемы заключаются в том, что девелопер принимает на себя часть коммерческих рисков по проекту, что многократно повышает его ответственность. Для него становятся актуальными все риски собственника плюс специфические девелоперские риски [58]. К ним, в частности, относится неверная оценка коммерческого потенциала и неверная оценка строительных рисков. Не секрет, что строительные подрядчики часто срывают плановые сроки и превышают согласованные сметы, что приводит к ухудшению экономических показателей проекта: росту процентов по кредитам, удорожанию работ и т.д. Некоторая непредсказуемость результата деятельности строительных подрядчиков, несомненно, повышает риски девелопера, а, следовательно, приводит к увеличению цены продажи, поскольку девелопер в этом случае вправе получить свою премию за риск. Итак, доходность девелопера как собственника выше доходности профессиональных или институциональных собственников. Сложившаяся практика показывает, что, как правило, девелоперская компания выступает уже не только как предприниматель, но и как менеджер. На рис. 1.12. представлена принципиальная структура взаимоотношений девелоперской компании с отдельными участниками, занятыми в строительной сфере жилых объектов недвижимости. Как видно из табл. 1.8, на каждом из этапов в процессе девелопмента принимает участие лишь часть из участников, и только девелопер может являться связующим звеном, придавая целостность процессу развития инвестиционно-строительного проекта. Выполняя свои функции в процессе девелопмента, каждый из участников вносит свой вклад в конечный результат и одновременно является потенциальным носителем риска [15]. Девелопер должен оценивать каждого участника проекта как с точки зрения его вклада в проект, так и с учетом того риска, который может быть с ним связан. 43 44 Помимо представленных на рис. 1.12. основных участников инвестиционно-строительного проекта, в нем также могут принимать участие многие вспомогательные участники. ИНВЕСТОРЫ СОБСТВЕННИК ГОСУДАРСТВЕННЫЕ .. «>!>• '!!•: . .. ПОДРЯДЧИКИ «— ( ДЕВЕЛОПЕРСКАЯ Л. КОМПАНИЯ СЕРВЕЙРСКАЯ КОМПАНИЯ РИЭЛТЕРЫ ПОТРЕБИТЕЛИ (НАСЕЛЕНИЕ) КОНКУРЕНТЫ Рис. 1.12. Взаимоотношения девелоперской компании с основными участниками инвестиционно-строительного проекта. Основные участники девелопмента и их функции Табл.1.8. № Этапы реализации проекта В Д Г И ПД с к п 1 Инициирование проекта + * + 2. Оценка инициативы + * 3. Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка вариантов инвестирования * * + + + + 4. Технико-экономическое обоснование и проектирование * + + 5. Согласование проекта с государственными органами * * + 6. Создание системы договорных отношений * + * * 7. Реализация проекта (строительство) + * * 8. Продажа проекта + * * * Где: В — собственник объекта недвижимости, Д — девелопер, Г — государственные органы, И — инвесторы, ПД — подрядчики, С сервейеры, К — конкуренты, П — потребители (население), *— осуществляет во всех случаях, + — может осуществлять/участвовать. |