|
смешанный; • по классам: монопроект, мультипроект, мегапроект; • по масштабам: малый (мелкий), средний, крупный; • по длительности: краткосрочный (до 3-х лет), среднесрочный (от 3-х до 5-ти лет), долгосрочный (свыше 5-ти лет); • по слоэ/сности: простой, сложный, очень сложный; • по видам: инвестиционный, инновационный, научно-исследовательский, учебно-образовательный, комбинированный [7,8,9]. Рассмотрим некоторые понятия, приведенные в данной классификации, Понятие «инвестиционный проект», в первую очередь, связано с термином «инвестиции» (от латинского — investire). С экономической точки зрения инвестирование может быть определено как долгосрочное вложение экономических ресурсов с целью создания и получения чистой прибыли в будущем. Коттеджная застройка как инвестиционно-градостроительный проект относится к монопроекту инновационного типа. Инвестиционно-градостроительный проект коттеджной застройки в основном связан с реальными инвестициями. В данном исследовании авторами под инвестиционно-градостроительным проектом понимается комплекс взаимосвязанных мероприятий инвестиционной и градостроительной деятельности, предназначенных для достижения в течение заданного периода времени (жизненного цикла) поставленных задач с четко определенными целями с учетом выбранного типа коттеджной застройки, степени сложности проекта и размера вложения производственных и инвестиционных ресурсов (табл. 2 .1 ). Градостроительный проект коттеджной застройки автор называет инвестиционно-градостроительным проектом (Ш П). Наиболее важным аспектом градостроительной деятельности по развитию малоэтажной жилищной недвижимости является выбор факторов на основных фазах (стадиях) жизненного цикла ИГП. |
Одна из существенных особенностей девелопмента по сравнению с традиционной системой управления проектами заключается в том, что первостепенное значение придается организационной структуре девелоперского проекта. Если исходить из классического управления проектами, то заказчик, как правило, придерживается концепции управления проектом или хотя бы видения того, что и каким образом он хочет реализовать (жилой дом, офисное здание, промышленное предприятие). В случае девелоперского проекта в широком смысле заказчик чаще всего ждет от девелопера предложений — какую организационную схему управления проектом использовать с тем, чтобы максимизировать будущие прибыли и минимизировать затраты. Поэтому анализ рынка недвижимости, выбор организационной схемы проекта является изначально важным этапом. Существует ряд определений термина «проект», каждое из которых имеет право на существование в зависимости от конкретной задачи, стоящей перед хозяйствующим субъектом. В недвижимости под проектом понимается комплекс взаимосвязанных мероприятий с четко определенными целями, направленными на выполнение сформированных задач, связанных с воспроизводством основных фондов (новое строительство, реконструкция, модернизация и капитальный ремонт) [15). До недавнего времени в отечественной практике с термином «проект» связывалось представление о комплекте технической и сметной документации для создания сооружений, зданий, предприятий и т.п. На Западе для обозначения такого проекта используется термин desing, а понятие «проект» (project) трактуется более широко. Проекты принято классифицировать по следующим признакам: • по типам: технический, организационный, экономический, социальный, смешанный; • по классам: монопроект, мультипроект, мегапроект; • по масштабам: малый (мелкий), средний, крупный; 61 • по длительности: краткосрочный (до 3-х лет), среднесрочный (от 3-х до 5-ти лет), долгосрочный (свыше 5-ти лет); • по сложности: простой, сложный, очень сложный; • по видам: инвестиционный, инновационный, научно-исследовательский, учебно-образовательный, комбинированный [15]. Рассмотрим некоторые понятия, приведенные в данной классификации, Монопроект представляет собой отдельный инвестиционный, социальный или другой проект, имеющий четко очерченные ресурсные, временные и другие характеристики. Мультипроект — это комплексный проект, включающий несколько монопроектов, когда несколько подрядчиков выполняют работы для одного заказчика (застройщика). Мегапроект — это целевые программы, содержащие множество взаимосвязанных проектов, объединенных общей целью. Такие программы могут быть международными, государственными, региональными, межотраслевыми, отраслевыми и смешанными. Инновационные проекты — это проекты, главной целью которых является разработка и применение новых технологий, ноу-хау и других нововведений, обеспечивающих развитие системы. Понятие «инвестиционный проект», в первую очередь, связано с термином «инвестиции» (от латинского — investire). С экономической точки зрения инвестирование может быть определено как долгосрочное вложение экономических ресурсов с целью создания и получения чистой прибыли в будущем. Принято различать следующие типы инвестиций: — реальные инвестиции (вложения в основной капитал и на прирост материально-производственных запасов); — финансовые инвестиции (вложения денежных средств в ценные бумаги, выпущенные государственными и муниципальными органами, а также частными компаниями); 62 — инвестиции в нематериальные активы (вложения денежных средств, связанных с приобретением патентов, авторских прав, торговых марок, программного обеспечения, повышения квалификаций работников, получения лицензии, франчайзинга, прав на разработку природных ресурсов и др.). Инвестиционный проект в основном связан с реальными инвестициями. В данном исследовании авторами под инвестиционно-строительном проектом понимается комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения в течение заданного периода времени (жизненного цикла) поставленных задач с четко определенными целями с учетом выбранного типа проектного финансирования, степени сложности проекта и размера вложения инвестиционных ресурсов [22]. В настоящее время в международной практике широкое распространение получило финансирование инвестиционных проектов, когда основным обеспечением предоставляемых банками кредитов является сам проект, т.е. те доходы, которые получит создаваемое или реконструируемое предприятие в будущем. Такая практика, получившая название "проектного финансирования", является действенным финансовым проектом прежде всего в отношении проектов, связанных с капиталоемкими отраслями промышленности, такими как топливно-энергетический комплекс, отрасли добывающей и перерабатывающей промышленности. К основным принципам организации финансирования инвестиционных проектов относятся следующие: участие в проекте надежных и подготовленных к сотрудничеству партнеров, квалифицированная подготовка технико-экономического обоснования и его предварительное согласование с банком в случае, если предполагается его участие в проекте в качестве кредитора, гаранта или агента (организатора финансирования), достаточная капитализация проекта, удовлетворительное решение вопросов строительства и эксплуатации проекта, транспортировки и маркетинга продукции, четкое определение проектных рисков и их разделение между участниками, наличие соответствующего пакета обеспечения и гарантий [53]. 63 |