|
возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшеи стоимости земли. Говоря о перспективах внедрения Товариществ собственников жилья, следует признать, что в общественном мнении проявляется существенное противоречие: это одновременно и недовольство деятельностью государственных органов управления жилищно-коммунальной сферой, с одной стороны, и боязнь проявления инициативы «снизу», с другой. Поэтому идея продвижения ТСЖ как альтернативной формы управления жильем сталкивается с задачей отучения жителей от их «любимой» привычки критиковать власти и воспитания у них «чувства хозяина», обладающего вполне реальными полномочиями. По всей видимости, заинтересовать потенциальных участников можно через мотивы экономии (уменьшение расходов на жилье), власти (возможность контроля, упрощение цепочки «заказчик исполнитель»), качества (повышение качества услуг). Но при этом нельзя забывать, что на данном этапе важнее всего мотив безопасности (или «мотив избежания неудач»), и если у населения не будет ощущения гарантированности устойчивости законности этой формы управления жильем, компетентности тех, кто продвигает данный проект, это может «перевесить» все позитивные моменты и преимущества, которые предлагают Товарищества собственников жилья.77 Учитывая преобладание именно последнего мотива, можно также прогнозировать, что идея ТСЖ не будет иметь особого успеха ни в домах, жильцы которых испытывают серьезные проблемы с жилищнокоммунальным обслуживанием, ни в особо благополучных домах. В первом случае негативный опыт определяет устойчивое недоверие к любым инновациям в ЖКХ, во втором отсутствует мотивация на повышение качества услуг в условиях риска (неопределенности). Соответственно, наиболее эффективными действия по продвижению идеи 77 Бобович P.IZ. Объединения жителей многоквартирных домов. М., 2001. —С.237. |
80 взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен. Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли. Следующий принцип который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли. Говоря о перспективах внедрения Товариществ собственников жилья, следует признать, что в общественном мнении проявляется существенное противоречие: это одновременно и недовольство деятельностью государственных органов управления жилищно-коммунальной сферой, с одной стороны, и боязнь проявления инициативы "снизу1*, с другой. Поэтому идея продвижения ТСЖ как альтернативной формы управления жильем сталкивается с задачей отучения жителей от их "любимой" привычки критиковать власти и воспитания у них "чувства хозяина”, обладающего вполне реальными полномочиями. По всей видимости, заинтересовать потенциальных участников можно через мотивы экономии (уменьшение расходов на жилье), власти (возможность контроля, упрощение цепочки "заказчик исполнитель"), качества (повышение качества услуг). Но при этом нельзя забывать, что на данном этапе важнее всего мотив безопасности (или "мотив избежания неудач"), и если у населения не будет ощущения гарантированности устойчивости, законности этой формы управления жильем, компетентности тех, кто продвигает данный проект, это может "перевесить" все позитивные моменты и преимущества, которые предлагают Товарищества собственников жилья. 8 Учитывая преобладание именно последнего мотива, можно также прогнозировать, что идея ТСЖ не будет иметь особого успеха ни в домах, жильцы которых испытывают серьезные проблемы с жилищнокоммунальным обслуживанием, ни в особо благополучных домах. В первом случае негативный опыт определяет устойчивое недоверие к любым инновациям в ЖКХ, во втором отсутствует мотивация на повышение качества услуг в условиях риска (неопределенности). Соответственно, наиболее эффективными действия по продвижению идеи ТСЖ могут быть либо в домах с какой-либо одной конкретной проблемой в обслуживании, так или иначе объединяющей жильцов, либо во вновь заселяемых домах (новых или после капитального ремонта).39 Выбор стратегии продвижения идеи ТСЖ должен зависеть от выбранной целевой аудитории. При работе с собственниками жилья в старых домах "с одной большой общей проблемой" необходима отработка примеров решения аналогичных проблем посредством создания ТСЖ. Средства продвижения личные контакты с активными жильцами (не обязательно только собственниками), распространение через них печатных материалов, иллюстрирующих схему и рычаги управления.40 При работе с "новыми" домами более приемлемой будет стратегия "совместного планирования". Необходимость обустройства заселяемой территории, мотивы сокращения индивидуальных расходов по благоустройству подъезда, двора, по обеспечению безопасности проживания могут быть поводом для объединения жильцов вокруг идеи ТСЖ. Средства продвижения идеи визуальные примеры обустройства с приведением сравнительных расчетов индивидуальных затрат и консолидированных расходов на обустройство и обслуживание жилья. Общий мотив, который должен быть использован при продвижении идеи ТСЖ чувство большей безопасности, социальной, экономической и даже физической, которую могут предоставить ТСЖ. В условиях общей тревожности по отношению к растущим тарифам оплаты ЖКУ, недоверия к государственной политике в этой сфере тема "качество жилья это просто" 38 Бобович Р.Е. Объединения жителей многоквартирных домов. М.: Ассоциация ТСЖ ’’Центр", 2001.-237 с. 39Там же. 40Долгушина О.В. Порядок формирования ТСЖ в период строительства // ЖКХ. 2000. N ol, с. 32-40. |