|
ТСЖ могут быть либо в домах с какой-либо одной конкретной проблемой в обслуживании, так или иначе объединяющей жильцов, либо во вновь заселяемых домах (новых или после капитального ремонта). Основным требованием при формировании или выборе управляющей компании должна являться ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья. В роли подрядчиков по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищного фонда могут выступать жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) всех форм собственности и организационно-правовых форм. Покажем в обобщенном виде разграничение функций между органом местного самоуправления как собственником муниципального жилищного фонда и управляющей организацией (Рис.Ю). Органы МСУ как собственники: 1. Соблюдение нормативно-технических требований содержания жилья и инфраструктуры; 2. Обеспечение финансирования содержа -ния муниципальной недвижимости; 3.Заключение договоров социального найма, найма или аренды муниципального жилищного фонда и нежилых помещений 4.Заключение договоров с управляющей компанией на управление муниципальным жилищным фондом и на услуги энергосервиса; 5.Контроль за соблюдением договоров. У п р авляю щ и е компании: 1.Поддержание жилищного фонда в надлежащем состоянии; 2. Выбор исполнителей ЖКУ (подрядчиков) и заключение договоров с ними; З.Осуществление системы контроля за выполнением договоров; 4.организация сбора платежей за ЖКУ. Рис. 10. Разграничение функций между органом местного самоуправления как собственником муниципального жилищного фонда и управляющей организацией Разделение функций заказчика и подрядчика в современных условиях осуществляется на основе создания муниципальных служб заказчика, частных управах компаний и товариществ собственников жилья (ТСЖ). Понятие управляющей организации было впервые введено Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». |
"заказчик исполнитель"), качества (повышение качества услуг). Но при этом нельзя забывать, что на данном этапе важнее всего мотив безопасности (или "мотив избежания неудач"), и если у населения не будет ощущения гарантированности устойчивости, законности этой формы управления жильем, компетентности тех, кто продвигает данный проект, это может "перевесить" все позитивные моменты и преимущества, которые предлагают Товарищества собственников жилья. 8 Учитывая преобладание именно последнего мотива, можно также прогнозировать, что идея ТСЖ не будет иметь особого успеха ни в домах, жильцы которых испытывают серьезные проблемы с жилищнокоммунальным обслуживанием, ни в особо благополучных домах. В первом случае негативный опыт определяет устойчивое недоверие к любым инновациям в ЖКХ, во втором отсутствует мотивация на повышение качества услуг в условиях риска (неопределенности). Соответственно, наиболее эффективными действия по продвижению идеи ТСЖ могут быть либо в домах с какой-либо одной конкретной проблемой в обслуживании, так или иначе объединяющей жильцов, либо во вновь заселяемых домах (новых или после капитального ремонта).39 Выбор стратегии продвижения идеи ТСЖ должен зависеть от выбранной целевой аудитории. При работе с собственниками жилья в старых домах "с одной большой общей проблемой" необходима отработка примеров решения аналогичных проблем посредством создания ТСЖ. Средства продвижения личные контакты с активными жильцами (не обязательно только собственниками), распространение через них печатных материалов, иллюстрирующих схему и рычаги управления.40 При работе с "новыми" домами более приемлемой будет стратегия "совместного планирования". Необходимость обустройства заселяемой территории, мотивы сокращения индивидуальных расходов по благоустройству подъезда, двора, по обеспечению безопасности проживания могут быть поводом для объединения жильцов вокруг идеи ТСЖ. Средства продвижения идеи визуальные примеры обустройства с приведением сравнительных расчетов индивидуальных затрат и консолидированных расходов на обустройство и обслуживание жилья. Общий мотив, который должен быть использован при продвижении идеи ТСЖ чувство большей безопасности, социальной, экономической и даже физической, которую могут предоставить ТСЖ. В условиях общей тревожности по отношению к растущим тарифам оплаты ЖКУ, недоверия к государственной политике в этой сфере тема "качество жилья это просто" 38 Бобович Р.Е. Объединения жителей многоквартирных домов. М.: Ассоциация ТСЖ ’’Центр", 2001.-237 с. 39Там же. 40Долгушина О.В. Порядок формирования ТСЖ в период строительства // ЖКХ. 2000. N ol, с. 32-40. |