|
Таблица 12 П О Возможные схемы управления жилым фондом ТСЖ Схема Собственник Управляющая Эксплуатирующая организация организация 1 ТСЖ ТСЖ ТСЖ 2. ТСЖ ТСЖ ЖЭО, действующая по договору с ТСЖ 3 ТСЖ УО, действующая по ЖЭО, действующая по договору с ТСЖ договору с УО Практика функционирования ТСЖ свидетельствует о существенном улучшении эксплуатации жилищного фонда и снижении затрат на его содержание, появлении у членов ТСЖ чувства подлинного хозяина своего и общего имущества. ТСЖ может управлять своим жилищным фондам по одной из трех схем, показанных в Таблице 12. По первой схеме ТСЖ самостоятельно обслуживает свой жилищный фонд, выступая в роли и собственника, и эксплуатирующей организации; имеет своих сантехников, электриков, дворников и т. п. управляющей организации в этом случае не требуется. По второй схеме ТСЖ заключает договор на обслуживание своего жилищного фонда с любой муниципальной или частной жилищно-эксплуатационнои организацией, выступая в роли собственника и управляющей организации — заказчика ЖКУ. По третьей схеме ТСЖ заключает договор на управление своим жилищным фондом с управляющей организацией, выступая только в роли собственника и доверяя управляющей организации выбор эксплуатирующих организации и заключение договоров с ними. В законодательстве многих европейских стран, в отличие от российского, используется понятие «ассоциация собственников жилья» (тождественное российскому «товарищество собственников жилья»), ассоциация создается для управления кондоминиумом («кондоминиум» -78 78 Таблица составлена автором на основе рассмотренного законодательства в сфере ЖКХ. |
2.2. Коммерческое управления жилой недвижимостью В европейских странах жилищная сфера характеризуется разнообразием форм собственности. Жилищные кооперативы, где проживают собственники и арендаторы, частные многоквартирные дома, в которых квартиры сдаются в аренду, муниципальные дома для социально незащищенных слоев населения, многоквартирные дома-кондоминиумы, в которых проживают собственники квартир, объединенные в соответствии с законом как Ассоциации собственников жилья, еще не полный перечень всех форм.41 В законодательстве многих европейских стран, в отличие от российского, используется понятие "ассоциация собственников жилья" (тождественное российскому "товарищество собственников жилья"), ассоциация создается для управления кондоминиумом ("кондоминиум" от лат. "совладение", "совместное пользование"). Каждый домовладелец в кондоминиуме является также собственником земельного участка, входящего в состав кондоминиума. На Западе, в США в особенности, большая часть жилищного фонда находится в частной собственности. Жилые дома либо полностью принадлежат одному собственнику, муниципалитету или частному лицу, либо являются кондоминиумами. И там нет домов, в которых были бы одновременно муниципальные и частные квартиры. Отношения между домовладельцами регулируются уставом ассоциации, и каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически становится членом ассоциации. Кроме того, каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев. На Западе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья. Такие дела касаются в основном задолженностей по обязательным платежам домовладельцев или нарушения установленных в кондоминиуме правил. В странах, где рынок услуг, связанных с жильем, хорошо развит, участие в управлении собственным городским домом воспринимается домовладельцами как их преимущество. Западные домовладельцы ценят возможность рационального и экономного расходования средств, вложенных в качество и комфортность проживания. В 60-70-х гг. кондоминиумы в Америке формировались в домах, которые прежде сдавались в аренду. Бывшие владельцы домов распродавали свои здания поквартирно арендаторам и другим лицам, желающим получить собственное жилье. С начала 80-х процесс превращения существующего арендного жилья в кондоминиумы несколько приутих, и на первый план вышли частные 41 Воронин А.Г., Лапин В.А., Широков А.Н. Основы управления муниципальным хозяйством М., 1997. |