|
t Так, в Санкт-Петербурге в этой сфере работают лишь единичные частные предприятия. Как правило, в качестве управляющих выступают фирмы, выполняющие девелоперские функции на стадии строительства или реконструкции объекта и принимающие его в управление по завершении работ. Здесь наблюдается такое же распределение ролей между иностранными и российскими компаниями, что и в девелопменте: иностранные компании ориентированы на многофункциональные здания, бизнес-центры реже берутся управлять жилыми зданиями; российские фирмы, напротив, в большей мере специализируются на управлении жилыми комплексами. Такое разделение функций, как нам представляется, вызвано тем, что управление коммерческой деятельностью в меньшей мере подвержено воздействию специфически российских факторов: неплатежеспособности нанимателя или собственника квартиры (она скорее правило, чем исключение); диктата монополий, поставляющих тепло, электроэнергию, воду и пр.; противоречивости законодательства, не позволяющего эффективно бороться с неплатежами и т. д. Российские фирмы лучше знакомы с этими проблемами, хотя и для них освоение новой сферы деятельности оборачивается значительными трудностями. Практически никто не рискует пока широко участвовать в управлении уже возникающими кондоминиумами и, тем более, жилыми зданиями, находящимися в муниципальной собственности. Как правило, девелоперы принимают в управление здания, которые сами создали. В этом случаеI фирме заранее известен контингент проживающих, который ею же и сформирован в процессе привлечения дольщиков или продажи квартир, а значит, заранее известна и его платежеспособность. Участие в строительстве помогает девелоперу предугадать проблемы, которые могут возникнуть при эксплуатации, и лучше с ними справляться. Впрочем, и в этих условиях принятие в управление застройщиком возведенного здания — это редкость. Тем не менее, эксплуатация недвижимости начинает все |
Для реализации обозначенных целей управления государственным сектором экономики федеральным органам исполнительной власти необходимо решать следующие задачи: • полная инвентаризация объектов государственной собственности, построение системы учета этих объектов, разграничение и оформление прав на них; • повышение эффективности управления государственным имуществом с использованием всех современных методов и финансовых инструментов, детальной правовой регламентации процессов управления; • классификация объектов государственной собственности по признакам, определяющим специфику управления; • оптимизация количества объектов управления и переход к пообъектному управлению; • постановка целей государственного управления по каждому объекту управления (группе объектов); • обеспечение прав государства, как участника (акционера) в коммерческих и некоммерческих организациях; • обеспечение контроля за использованием и сохранностью государственного имущества, а также контроля за деятельностью лиц, привлекаемых в качестве управляющих; • получение дополнительных доходов в бюджет путем создания новых возобновляемых источников платежей и более эффективного использования имеющегося имущества. Наиболее огосударствленной из основных сфер деятельности на рынке недвижимости остается пока управление эксплуатацией недвижимости. Так, в Санкт-Петербурге в этой сфере работают лишь единичные частные предприятия. Как правило, в качестве управляющих выступают фирмы, выполняющие девелоперские функции на стадии строительства или реконструкции объекта и принимающие его в управление по завершении работ. Здесь наблюдается такое же распределение ролей между иностранными и российскими компаниями, что и в девелопменте: иностранные компании ориентированы на многофункциональные здания, бизнес-центры и куда реже берутся управлять жилыми зданиями; российские фирмы, напротив, в большей мере специализируются на управлении жилыми комплексами. Такое разделение функций, как нам представляется, вызвано тем, что управление коммерческой недвижимостью в меньшей мере подвержено воздействию специфически российских факторов: неплатежеспособности нанимателя или собственника квартиры (она скорее правило, чем исключение); диктата монополий, поставляющих тепло, электроэнергию, воду и пр.; противоречивости законодательства, не позволяющего эффективно бороться с неплатежами и т. д. Российские фирмы лучше 94 знакомы с этими проблемами, хотя и для них освоение новой сферы деятельности оборачивается значительными трудностями. Практически никто не рискует пока широко участвовать в управлении уже возникающими кондоминиумами и тем более жилыми зданиями, находящимися в муниципальной собственности. Как правило, девелоперы принимают в управление здания, которые сами создали. В этом случае фирме заранее известен контингент проживающих, который ею же и сформирован в процессе привлечения дольщиков или продажи квартир, а значит, заранее известна и его платежеспособность. Участие в строительстве помогает девелоперу предугадать проблемы, которые могут возникнуть при эксплуатации, и лучше с ними справляться. Впрочем, и в этих условиях принятие в управление застройщиком возведенного здания — это редкость. Тем не менее, эксплуатация недвижимости начинает все больше и больше привлекать внимание отечественных фирм, работающих на рынке недвижимости, тем более что посреднические операции и консультирование уже не обладают той рентабельностью, которую они демонстрировали ранее. И все же по сравнению с относительно развитой брокерской деятельностью и активно формирующимся девелопментом управление эксплуатацией недвижимости лишь делает первые шаги. Главной предпосылкой его развития должно стать создание конкурентных условий. Радикальные изменения хозяйственного механизма и внедрение новых элементов управления в жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ), изыскание финансовых резервов для повышения надежности функционирования систем жизнеобеспечения изменили экономическую среду для формирования ценовой политики при производстве потенциально конкурентных работ (услуг). Этому способствовал и ряд законодательных актов, заложивших основу конкурсного отбора предприятий различных форм собственности для выполнения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда: — Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» № 4218-1 от 24 декабря 1992 г., который (ст. 24) предусматривает развитие конкуренции в строительстве, реконструкции, содержании и ремонте жилищного фонда; — Указ Президента РФ «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» № 432 от 29 марта 1996 г. Формирование конкурентной среды в сфере оказания жилищнокоммунальных услуг необходимо не только для защиты прав потребителей услуг ЖКХ от необоснованно высоких тарифов, назначаемых производителями, но и повышения уровня обслуживания. Предприятиям-монополистам нет резона искать пути снижения себестоимости, которые делали бы оказываемые ими услуги конкурентоспособными. В результате сегодня и бюджет, и население несут |