|
содержание кондоминиума, о найме работников, о производстве капитального ремонта, и иные подобные вопросы должны решаться большинством голосов домовладельцев. 3. Наконец, решения по вопросам хозяйственной деятельности связанной с текущей эксплуатацией и поддержанием сохранности существующего общего имущества в кондоминиуме, могут приниматься и реализовываться каждым домовладельцем. Например, домовладелец, над квартирой которого протекает крыша, вправе самостоятельно принять решение о необходимости ремонта и принять меры к его производству. В целях недопущения злоупотребления правами и для защиты законных интересов домовладельцев необходимо специально закрепить норму, согласно которой решения, принимаемые большинством голосов домовладельцев или отдельными домовладельцами, не должны противоречить нормативно-правовой базе управления сферой ЖКХ. Недвижимость подразделяется по мировой системе на классы А, В, С и D. Деление это весьма условно. Критерии присвоения той или иной литеры не были однозначно определены, а потому по большей части кондоминиумы классифицируют сами себя в зависимости от амбиций и потребностей в рекламе. В основу разработанной классификации положены три параметра: местоположение кондоминиума, тип и технический уровень здания, уровень управляющей компании и предоставляемого сервиса. При этом классификации не подлежат: объекты, используемые собственниками для сдачи в аренду без привлечения профессионального управления; объекты, находящиеся в процессе реконструкции; встроенные объекты, сочетающиеся с коммерческой недвижимостью; объекты, на которые не оформлены правоустанавливающие документы. Каждый из параметров оценивается по буквенной шкале (A,B,C,D), в результате получается буквенный код (типа BAD или ВСА) (Таблица 10). |
Таким образом, положения главы 16 "Общая собственность" ГК РФ не учитывают специфику права собственности в кондоминиуме. Необходимо рассматривать Закон "О товариществах собственников жилья" [4] по отношению к ГК РФ как lex specialis. В то же время Законом "О товариществах собственников жилья" [4] к ведению общего собрания домовладельцев отнесены лишь некоторые вопросы, принятие которых осуществляется простым большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев (п. 7 ст. 22). Этого указания Закона явно недостаточно для урегулирования правоотношений в кондоминиуме. Наличие в кондоминиуме отношений общей долевой собственности обуславливает необходимость создания такого правового механизма управления имуществом, который обеспечивает разумный компромисс между интересами большинства и меньшинства домовладельцев. В римском праве данная проблема решалась путем дифференциации порядка совершения юридических действий, касающихся всей вещи, находящейся в общей собственности, в зависимости от значимости этих действий. Так, если пользоваться вещью и принимать необходимые общепринятые хозяйственные меры мог самостоятельно каждый из сособственников, то принципиально важные и исключительные меры мог запретить любой сособственник37. Специфика отношений в кондоминиуме (наличие значительного числа участников) тем более делает необходимым дифференцирование порядка принятия решений по управлению делами в кондоминиуме в зависимости от характера сделок, совершаемых на основании данных решений. Поэтому можно предложить следующий порядок управления делами в кондоминиуме: 1. В порядке достижения единогласия должны решаться только те вопросы, которые наиболее существенно затрагивают интересы домовладельцев. Так, решения о совершении действий и сделок, влекущих изменения в составе общего недвижимого имущества в кондоминиуме и технического оборудования, должны приниматься совместно всеми домовладельцами. В частности, это решения о перестройке помещений, находящихся в общей собственности домовладельцев, и о возведении новых помещений и иных объектов недвижимости. 2. Такие решения, как решения о выборе способа управления кондоминиумом, о размере обязательных платежей на ремонт и содержание кондоминиума, о найме работников, о производстве капитального ремонта, и иные подобные вопросы должны решаться большинством голосов домовладельцев. 3. Наконец, решения по вопросам хозяйственной деятельности, связанной с текущей эксплуатацией и поддержанием сохранности существующего общего имущества в кондоминиуме, могут приниматься и реализовываться каждым домовладельцем. Например, домовладелец, над 37М. Бартошек. Римское право: (Понятия, термины, определения). М., 1989. С. 79 квартирой которого протекает крыша, вправе самостоятельно принять решение о необходимости ремонта и принять меры к его производству. В целях недопущения злоупотребления правами и для защиты законных интересов домовладельцев необходимо специально закрепить норму, согласно которой решения, принимаемые большинством голосов домовладельцев или отдельными домовладельцами, должны быть необходимыми и разумными. Недвижимость подразделяется по мировой системе на классы А, В, С и D. Деление это весьма условно. Критерии присвоения той или иной литеры не были однозначно определены, а потому по большей части кондоминиумы классифицируют сами себя в зависимости от амбиций и потребностей в рекламе. В основу разработанной классификации положены три параметра: местоположение кондоминиума, тип и технический уровень здания, уровень управляющей компании и предоставляемого сервиса. При этом, классификации не подлежат: • объекты, используемые собственниками для сдачи в аренду без , привлечения профессионального управления; • объекты, находящиеся в процессе реконструкции; • встроенные объекты, сочетающиеся с коммерческой недвижимостью; • объекты, на которые не оформлены правоустанавливающие документы. Каждый из параметров оценивается по буквенной шкале (A,B,C,D), в результате получается буквенный код (типа BAD или ВСА). Этот трехзначный код предназначен лишь для специалистов. Для клиентов выводится интегральная оценка, которая представляет собой минимальный показатель в присвоенном кондоминиуму коде. В качестве материалов, на основе которых эксперты принимают решение о соответствии кондоминиума той или иной категории, предоставляются: фотографии внешнего и внутреннего вида кондоминиума, поэтажные планировки, копии заключенных договоров на оказание коммунальных услуг, услуг по содержанию и эксплуатации здания, сервисных услуг, уровне заполняемости, опыте работы управляющей компании. Кроме местоположения и перечисленных выше услуг необходимо ввести ряд следующих параметров: наличие на территории кондоминиума сервисных служб: представительства управляющей компании, снабжающей и развлекательной инфраструктуры. Таблица 1. Категории кондоминиумов и их характеристика |