|
115 Исходя из анализа цен предложения квартир в строящихся домах в Санкт-Петербурге, цена продажи жилья для расчетов нами принята в начале реализации в размере $460, а по мере приближения к окончанию строительства $480 за один кв. м общей площади. Таким образом, средняя цена продажи составляет $470 за один кв. м. При проведении расчетов предполагается, что вырученные от продажи строящихся квартир средства будут расходоваться на реализацию этого инвестиционного проекта. 3.2.3. Оценка экономической эффективности реализации проекта Проведённые расчеты показали, что при заданных инвестиционных условиях проект является убыточным. Основные показатели эффективности инвестиционного проекта приведены в табл. 3.3 (первый вариант), из которой видно, что расходы по проекту превышают доходы на $780 тыс. Таким образом, исходные требования к инвестору нельзя принять удовлетворительными. Это вызывает необходимость «улучшения» условий для инвестора. Во втором варианте проведённых расчетов предполагалось снижение налога на прибыль до 28%. Однако результаты расчетов свидетельствуют о том, что и при данных условиях проект является убыточным, т.е. NPV является отрицательной величиной (-$335 тыс.), а индекс прибыльности, хотя и увеличился по сравнению с первым вариантом (с 0,9 до 0,96), меньше единицы. Третий вариант расчетов предполагает снижение НДС до 10%. Эта мера также не позволяет добиться рентабельности проекта. Четвёртый вариант, кроме мер, принятых во втором и третьем варианте, предполагает уменьшение в два раза суммы, передаваемой для нужд города и района. Из табл. 3.3 видно, что последний вариант требований к девелоперу обеспечивает рентабельность проекта. Однако показатели эффективности проекта нельзя признать удовлетворительными, т.к. индекс прибыльности (PI) составляет всего 1,01, а внутренняя норма рентабельности (IRR) 14%. В |
149 10. 11. Германа и Андреевского пер. квартал 5, корп. 4 Улица Танкиста Хрустицкого Дачное, квартал 5, корп. 81, угол. пр. Народного ополчения и Счастливой Петербург Агроком серия 1090.1-1 взнос 50% «Град-Инвест» ОАО «Дачное» Кирпич Монолит 570 500 первый ;знос 15% Первый взнос 40%, рассрочка 6 месяцев Проведённые расчеты показали, что при заданных инвестиционных условиях проект является убыточным. Основные показатели эффективности инвестиционного проекта приведены в таблице 3.3. (первый вариант), из которой видно, что расходы по проекту превышают доходы на 780 тыс. долларов. Таблица 3.3. Варианты результата расчетов оценки эффективности инвестиционного проекта строительства жилого дома квартал 7, корпус 1-р (Дачное). 1. 2. 3. 6. Показатели НДС Налог на прибыль Площадь жилья, передаваемая в распоряжение _______ района_______ Размер средств, передаваемых _____ для нужд района______ Размер средств, передаваемых агентству «Дачное» Срок окупаемости проекта (РВР) Индекс прибыльности (PI) нутренняя норма рентабельности (IRR) Чистый приведенный доход (NPV) Ед. изм. кв.м тыс. руб. ТЫС. руб. мес. тыс. долл. Варианты 20 32 1274 1719 516 >24 0,9 0,0 -780 20 28 1274 1719 516 >24 0,96 0,0 10 28 1274 1719 516 >24 0.98 0,0 -149 10 10 28 28 1274 1274 860 258 18 18 1,01 14,0 78 1,04 44,8 307 % % 1 2 3 4 5 4 0 5 7 8 9 0 % О £ Таким образом, исходные требования к инвестору нельзя принять удовлетворительными. Это вызывает необходимость «улучшения» условий для инвестора. Во втором варианте проведённых расчетов предполагалось снижение налога на прибыль до 28%. Однако результаты расчетов свидетельствуют о 150 ляется убыточным, т.е. NPV является отрицательной величиной (-335 долларо а индекс прибыльности, хотя и увеличился по сравнению с первым вариантом (с 0,9 до 0,96), меньше единицы. Третий вариант расчетов предполагает снижение НДС до 10%. Эта мера также не позволяет добиться рентабельности проекта. Четвёртый вариант, кроме мер принятых во втором и третьем варианте, предполагает уменьшение в два раза нужд района к агентству «Дачное». Из таблицы 3.3. видно, что последний вариант требований к инвестору, обеспечивает рентабельность проекта. Однако, показатели эффективности проекта нельзя признать удовлетворительными, т.к. индекс прибыльности (PI) составляет всего 1,01, внутренняя нормаа * рентабельности (IRR) 14%. В условия нестабильной экономики и непредсказуемого роста инфляции (падения курса рубля) внутренняя норма рентабельности должна быть, по нашему мнению, не меньше средней банковской процентной ставки. Пятый вариант расчетов, кроме всего прочего, предполагает полное освобождение инвестора от перечисления средств для нужд района и агентства «Дачное». Районная администрация получает только 1274 кв. метров жилья. Инвестиционные условия пятого варианта расчетов являются наиболее приемлемыми для инвестора, т.к. обеспечивают достаточную внутреннюю норму рентабельности (IRR) проекта (44,8%). В тоже время рентабельность собственного капитала инвестора с учетом временных параметров составляет 307:2000:1,5=10% в валюте. Эту величину можно считать минимально достаточной в условиях экономики России, т.к. в зарубежной практике считается достаточной 8-9% годовых при минимальном для инвестора риске. Проведём более подробно результаты расчетов по пятому варианту их анализ. График окупаемости проекта представим на рисунке 3.4. Из графика видно, что возврат инвестиций произойдет через 18 месяцев со дня начала реализации проекта. Колебания доходной части проекта после |