83 1. Объекты, обеспечивающие высокую эффективность инвестиций в соответствии с показателями, перечисленными в п. 2.2.2 (с учетом сложившейся ситуации на инвестиционно-финансовом рынке и рисков девелопера); 2. Объекты, обеспечивающие среднюю эффективность инвестиций'^ 3. Объекты, не обеспечивающие среднюю эффективность инвестиций и (или) объекты, реализация инвестиционного проекта по которым будет являться убыточной. Для того чтобы создать условия, способствующие повышению инвестиционной активности, при подготовке инвестиционного конкурса соответствующим административным территориальным органам необходимо выполнить следующие функции: проведение маркетинговых исследований с целью объективного прогнозирования будущей доходной части каждого инвестиционного проекта; определение стоимости строительства (реконструкции) по каждому объекту инвестирования с целью прогнозирования необходимой величины инвестиционных ресурсов для реализации проекта; расчет показателей эффективности инвестиций по каждому инвестиционному проекту с целью определения инвестиционной привлекательности объекта инвестирования; на основе проведенных расчетов эффективности выявить, к какой группе относится объект инвестирования, и принять решение по формированию требований к инвестору исходя из следующих условий: 1) если объект инвестирования принадлежит к первой группе объектов, то определяют размер платы девелопера за право строительства, модернизации или реконструкции объекта, т.е. стартовую цену для проведения инвестиционного конкурса; 2) если объект инвестирования принадлежит ко второй группе объектов, он должен выставляться на конкурс со стартовой ценой, равной нулю, т.е. начальное условие бесплатное предоставление права строительства или реконструкции объекта; |
107 А (2.23)Рц-к ±4=i0 K , Преобразуем эту формулу для нахождения величины отклонения: л = К -Рц + io К , Вынося значение К за скобки, получим: (2.24) д К (i + i0)-P (2.25)Ц' Если А <0, то рассчитанная величина будет представлять размер платы инвестора за право строительства или реконструкции объекта, т.е. стартовую цену для проведения инвестиционного конкурса. Если А =0, то объект инвестирования должен выставляться на конкурс со стартовой ценой равной нулю, т.е. начальное условие бесплатное предоставление права строительства или реконструкции объекта. Если А >0, то рассчитанная величина будет представлять собой размер необходимой поддержки для инвестора, позволяющей обеспечить требуемую величину нормы прибыли на вложенный капитал. В данном случае стартовая цена выставляемого на конкурс объекта инвестирования будет равна нулю. Кроме этого инвестору предлагается ряд льгот и, возможно, бюджетная поддержка в ходе реализации инвестиционного проекта. В сумме величина льгот и бюджетного дотирования должна быть равна величине А . Если инвестор реализует проект строительства или реконструкции жилого здания с целью удовлетворения собственных нужд в обеспечении своих сотрудников жилой площадью, то в общем виде должно быть соблюдено следующее условие: п К 108 Из формулы 2.26 следует, что величина средств направляемых на строительство или реконструкцию жилого здания с целью обеспечения жильем сотрудников предприятия, выступающего в роли инвестора, должна быть меньше (или в крайнем случае равна) стоимости готовых аналогичных квартир на вторичном рынке жилищного фонда. Если эти условия не будут соблюдены, то процесс инвестирования строительства или реконструкции жилого объекта не состоится, а инвестиции будут направлены на вторичный рынок жилищного фонда с целью приобретения уже готовых квартир. Для ующие * стиционной активности на основе предлагаемых выше методах расчета инвестиционной привлекательности каждого объекта при подготовке инвестиционного конкурса необходимо выполнить следующие дополнительные функции: проведение маркетинговых исследований с целью объективного прогнозирования будущей доходной части каждого инвестиционного проекта; еделение стоимости строительства или реконструкции по каждому объекту инвестирования с целью прогнозирования необходимой величины инвестиционных ресурсов для реализации проекта; расчет показателей эффективности инвестиций по каждому инвестиционному проекту с целью определения инвестиционной привлекательности объекта инвестирования; на основе проведенных расчетов эффективности инвестиций и определения величины отклонений Л по формуле 2.25 выявить к какой группе относится объект инвестирования и принять решение по формированию требований к инвестору; при получении положительной величины А сформировать ряд мероприятий, позволяющих снизить затраты инвестора при реализации инвестиционного проекта путем предоставления льгот , отсрочки и т.п., включая возможную бюджетную поддержку и обеспечить необходимый размер прибыли с учетом разумных сроков реализации проекта; |