|
нанимателя и наймодателя жилого помещения. Так, согласно ст. 676 (п.2), наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Ст. 681 предусматривает, что текущий ремонт сданного в наем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт его является обязанностью наймодателя (если иное не установлено договором найма жилого помещения). Согласно ст. 683, «договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет». Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет. Нетрудно заметить, что это положение не увязано с Жилищным кодексом, согласно которому, как указывалось выше, жилые помещения предоставляются гражданам в государственном и муниципальном жилом фонде, а также в ЖСК в бессрочное пользование. В настоящее время Правительство РФ приняло новый Жилищный кодекс Российской Федерации, разработанный Госстроем России по согласованию с Минэкономразвития России, для представления в Государственную Думу. При этом Правительство намерено придать «новой экономической модели реформы ЖКХ» статус федерального закона. Помимо отмеченных нами выше возможных социальных последствий реализации «новой экономической модели реформы ЖКХ» (основные положения которой в части оплаты населением жилья и коммунальных услуг перенесены в новый Кодекс), представляется необходимым акцентировать внимание на ряде предусматриваемых в проекте норм, носящих принципиальный характер и имеющих большую социальную значимость. Прежде всего, в новом Кодексе не изложена должным образом главная обязанность арендодателей и наймодателей жилищного фонда необходимость обеспечения ими комплексности, полноты и своевременности всего обязательного |
Попытки добиться финансового оздоровления отрасли за счет повышения тарифов и увеличения доли платежей населения в оплате ее услуг не оправдались: только за 1999—2002 годы, по данным Госкомстата России, при росте тарифов более чем в 4 раза (против "обещанного" Госстроем России роста в 2—2,5 раза) сумма убытков в целом по ЖКХ даже увеличилась в 1,4 раза, составив к началу 2003 года 27,2 млрд. рублей (размер убытка по сальдированному результату в течение этого периода оставался стабильным — на уровне 11,4 млрд. рублей). При этом доля убыточных предприятий и организаций в их общем числе за эти 4 года почти не сократилась — с 64,6 % она снизилась до 62,4 %, а долги отрасли к началу 2004 года достигли 300 млрд. рублей. Общий износ инфраструктуры ЖКХ превышает 60 процентов. В утвержденной Правительством подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса на 2002—2010 гг." общий объем финансирования затрат по ее реализации предусмотрен в сумме 550 млрд. рублей. По нашим же расчетам, с учетом отчислений на амортизацию жилых зданий порядка 800—900 млрд. рублей общие затраты на эти цели приблизятся к 1,5 трлн. рублей. По поручению Комитета Государственной Думы по социальной политике в 2002 году нами была проведена социальная экспертиза реформы ЖКХ и проекта нового Жилищного кодекса. Доклад о ее результатах был затем рассмотрен на заседании Экспертного совета при этом комитете. В докладе обращалось внимание на то, что Правительство, по существу, решило снять с себя ответственность за восстановление и обновление инфраструктуры ЖКХ, в то время как следовало бы сначала обеспечить бюджетное финансирование (хотя бы в течение первых двух этапов выполнения программы реформирования отрасли) основных расходов по ее модернизации, что позволило бы обеспечить должное качество услуг, а затем уже переходить к изменению доли участия населения в затратах отрасли. Что касается предусматриваемого перехода к выбору самим населением организаций — поставщиков основных видов коммунальных услуг (в порядке конкуренции последних), то такие меры вряд ли могут быть реализованы, поскольку выбрать "по своему вкусу" теплотрассу, газовые и водоводные трубы не представляется возможным. Введение же системы персонифицированных социальных счетов для десятков миллионов россиян с целью перечисления на них всех видов льгот и жилищных субсидий не только повлечет за собой резкое усложнение существующего порядка их предоставления (так как для подтверждения права на их получение придется "добывать" огромное количество справок и других документов), но и будет сопряжено с риском для получателей соответствующих компенсаций. В рассмотренном нами проекте нового Жилищного кодекса не была изложена должным образом главная обязанность арендодателей и наймодателей жилищного фонда — необходимость обеспечения ими комплексности, полноты и своевременности предоставления всего обязательного набора основных видов жилищно-коммунальных услуг — при обеспечении их надлежащего качества в соответствии с утвержденными в установленном порядке стандартами. При невыполнении этого основного требования должны, видимо, применяться определенные санкции. Обращалось внимание и на тот факт, что до настоящего времени отсутствуют такие стандарты на основные виды услуг ЖКХ. 12 видуального жилищного строительства, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик в ее составе. При этом "жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставляются гражданам в бессрочное пользование". Граждане обязаны бережно относиться к дому, в котором они проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию. Кодекс предусматривает оплату в одинарном размере жилой площади, полагающейся нанимателю и членам его семьи по установленным нормам, а также излишней площади, если ее размеры не превышают на всю семью половины нормы жилой площади, полагающейся на одного человека. Плата за остальную излишнюю жилую площадь взимается в повышенном размере (ст. 55). Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги) взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам, и наниматель обязан своевременно вносить плату за коммунальные услуги (ст. 57). В обязанности нанимателей жилых помещений входят производство за свой счет текущего ремонта, а при освобождении помещения — сдача его в надлежащем состоянии. Следует иметь в виду, что Гражданский кодекс Российской Федерации (глава 35 "Наем жилого помещения") также предусматривает основные обязанности нанимателя и наймодателя жилого помещения. Так, согласно ст. 676 (п. 2) наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Ст. 681 предусматривает, что текущий ремонт сданного в наем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт его является обязанностью наймодателя (если иное не установлено договором найма жилого помещения). Согласно ст. 683 "договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет". Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет. Нетрудно заметить, что это положение не увязано с действующим Жилищным кодексом, согласно которому, как указывалось выше, жилые помещения предоставляются гражданам в государственном и муниципальном жилом фонде, а также в ЖСК в бессрочное пользование. В настоящее время Правительство подготавливает проект нового Жилищного кодекса Российской Федерации, разработанный Госстроем России по согласованию с Минэкономразвития России, для представления в Государственную Думу. При этом Правительство намерено форсировать принятие нового кодекса с тем, чтобы, помимо отмены действующего Жилищного кодекса РСФСР, придать "новой экономической модели" реформы ЖКХ статус федерального закона. Помимо отмеченных нами выше возможных социальных последствий реализации "новой экономической модели" реформы ЖКХ (основные положения 115 которой — в части оплаты населением жилья и коммунальных услуг — переносятся в проект нового кодекса), представляется необходимым акцентировать внимание на ряде предусматриваемых в проекте норм, носящих принципиальный характер и имеющих большую социальную значимость. Прежде всего в проекте кодекса не изложена должным образом главная обязанность арендодателей и наймодателей жилищного фонда — необходимость обеспечения ими комплексности, полноты и своевременности всего обязательного набора основных видов жилищно-коммунальных услуг — при обеспечении их надлежащего качества в соответствии с утвержденными в установленном порядке стандартами. При невыполнении этого основного требования должны, видимо, применяться определенные санкции. Обращает на себя внимание и тот факт, что до настоящего времени отсутствуют такие стандарты на основные виды услуг ЖКХ. В проекте кодекса детально излагаются обязанности нанимателей и арендаторов жилых помещений (по обеспечению ими их сохранности и надлежащей эксплуатации, полной и своевременной оплаты жилья и коммунальных услуг и др.), причем предусмотрены строгие санкции за их невыполнение, вплоть до привлечения виновных к уголовной ответственности и выселения из квартиры. С другой стороны, не оговариваются санкции, которые должны применяться по отношению к наймодателю в случае невыполнения им требований в части обеспечения бесперебойного предоставления всего комплекса услуг и их должного качества. Это — свидетельство несоблюдения декларируемого кодексом равенства прав и обязанностей участников договорных отношений в жилищной сфере. Действующий Жилищный кодекс предусматривает, как уже упоминалось, предоставление гражданам жилых помещений в домах государственного и общественного фонда, а также в домах ЖСК в бессрочное пользование. В то же время в проекте такое право намечается сохранить только за теми категориями нанимателей, которые пользуются жильем по договору так называемого социального найма (малоимущими гражданами, инвалидами и участниками ВОВ, инвалидами I и II групп и некоторыми другими лицами). Надо иметь в виду, что согласно Федеральному закону "О прожиточном минимуме в Российской Федерации" к малоимущим отнесены граждане, в семьях которых среднедушевой доход ниже величины прожиточного минимума, установленного в соответствующем субъекте Российской Федерации. Поэтому получается, что все остальные граждане (доход в семьях которых будет превышать прожиточный минимум) будут лишены права на бесплатное получение (улучшение) жилья, так как впредь оно им будет предоставляться не по договору "социального найма", а по "договору найма". С другой стороны, срок действия такого договора предусматривается установить 5 лет, с правом наймодателя и арендодателя не возобновлять его, то есть лишать нанимателя занимаемого им жилого помещения, причем мотивы такого решения не оговариваются. Следует иметь в виду при этом, что нормы срока действия договора найма, предусмотренные Гражданским кодексом РФ (статьи 683, 684), не могли применяться, поскольку они противоречили бы действующему Жилищному кодексу. Поэтому в случае применения нормы о пятилетнем сроке действия договора найма это привело бы к ухудшению правового положения абсолютного большинства населения, ущемлению его конституционного права на занимаемое жилье, что угрожает социальным взрывом. 116 |