|
# * обладают равными правами. Законодательство о приватизации жилья выделило в жилом многоквартирном доме два вида собственности: жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, и общее имущество. В соответствии с Законом о ТСЖ к общему имуществу отнесены обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Управление жилым и нежилым помещением каждый собственник организует самостоятельно. Управление общим имуществом осуществляется на основании общего решения собственников. В Законе «О товариществах собственников жилья» были сформулированы юридические основы участия собственников жилых помещений в управлении общим имуществом. Это должно было способствовать переходу на пообъектное управление многоквартирными домами, а значит, привести к многообразию спроса на услуги по обслуживанию жилья. Однако этот процесс развивается крайне медленно, по-прежнему сохраняется муниципальная монополия на заказ жилищных услуг, что существенно тормозит развитие конкурентной среды. Действующая в настоящее время в России нормативная правовая база предполагает наличие трех уровней управления многоквартирным жилищным фондом: собственники жилого дома; управляющие жилищные организации; подрядные организации, обеспечивающие предоставление товаров, работ и услуг, необходимых для исполнения обязанностей по управлению жилым домом. « |
выявление факторов, способствующих развитию конкурентных отношений в жилищной сфере или сдерживающих это развитие. В целом обзор охватывает период с 1992 (начало массовой приватизации жилищного фонда в Российской Федерации) и до конца 2002 года. 3.3.1. Правовые основы для развития конкуренции в жилищном секторе Система жилищных отношений, действовавшая в России в советские годы, характеризовалась жестким государственным регулированием и доминированием государственной собственности. Отличительными чертами этой системы были следующие: существовала монополия государственных организаций на эксплуатацию жилья и предоставление коммунальных услуг; государство в значительных объемах дотировало изначально убыточную деятельность жилищнокоммунальных организаций; права собственников жилья практически не отличались от прав квартиросъемщиков в государственном жилищном фонде; государственные предприятия были наделены функциями содержания подведомственного им жилищного фонда и несли бремя обеспечения своих работников жильем. Предпосылки для проведения реформ в жилищно-коммунальном хозяйстве возникли еще с принятием Закона «О собственности в РСФСР» <18>, снявшего количественные и стоимостные ограничения права собственности гражданина на какое-либо имущество, в том числе на жилые помещения. Одновременно правом собственности были наделены члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплатившие паевые взносы. В соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 30201 <19> часть объектов государственной собственности была передана в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах). Среди переданного органам местного самоуправления имущества были объекты жилищно-коммунального хозяйства: жилищный и нежилой фонд; объекты инженерной инфраструктуры муниципальных образований; предприятия, осуществляющие эксплуатацию, обслуживание, содержание и ремонт указанных объектов. С этого момента ответственность за организацию управления муниципальным жилищным фондом была возложена на органы местного самоуправления. Наиболее интенсивно процесс передачи муниципалитетам государственного и ведомственного жилья проходил в середине 1990-х годов. Доля государственного имущества в жилищно-коммунальном хозяйстве сократилась в тот период с 42 до 5%. Подобное приращение муниципального жилищного фонда поставило органы местного самоуправления перед альтернативой: создавать новые муниципальные структуры по обслуживанию жилья или привлекать для этого частный бизнес на конкурсных началах. Ранее Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» <13> была разрешена приватизация жилых помещений. В соответствии с этим законом собственники приватизированных жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде являются совладельцами и пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Приватизация жилых помещений привела к тому, что у одного объекта недвижимости (жилого дома) появилось несколько собственников, которые в соответствии с Конституцией Российской Федерации обладают равными правами. Законодательство о приватизации жилья выделило в жилом многоквартирном доме два вида собственности: жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, и общее имущество. В соответствии с Законом о ТСЖ <14> к общему имуществу отнесены обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Управление жилым и нежилым помещением каждый собственник организует самостоятельно. Управление общим имуществом осуществляется на основании общего решения собственников. В Законе «О товариществах собственников жилья» были сформулированы юридические основы участия собственников жилых помещений в управлении общим имуществом. Это должно было способствовать переходу на пообъектное управление многоквартирными домами, а значит, привести к многообразию спроса на услуги по обслуживанию жилья. Однако этот процесс развивается крайне медленно, по-прежнему сохраняется муниципальная монополия на заказ жилищных услуг, что существенно тормозит развитие конкурентной среды. Действующая в настоящее время в России нормативная правовая база (см. ссылки на приведенные в конце книги нормативные правовые акты <2>, <3>, <4>, <20>) предполагает наличие трех уровней управления многоквартирным жилищным фондом: собственники жилого дома; управляющие жилищные организации; подрядные организации, обеспечивающие предоставление товаров, работ и услуг, необходимых для исполнения обязанностей по управлению жилым домом. Отсюда следует, что конкуренция в жилищном фонде возможна как в сфере управления жилым многоквартирным домом, так и в сфере выполнения работ и предоставления товаров и услуг. Создание экономически эффективной системы управления имуществом в жилищной сфере начинается с построения взаимоотношений собственника с управляющими организациями. В соответствии с действующим законодательством имущество может быть передано в управление путем: передачи в хозяйственное ведение; передачи в оперативное управление; заключения договора доверительного управления имуществом; заключения договора возмездного оказания услуг по управлению имуществом. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления составляют особую разновидность вещных прав, которая не встречается в мировой законодательной практике. Это бессрочные права юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению имуществом собственника. Предприятие, получившее имущество в хозяйственное ведение, может владеть, распоряжаться и пользоваться предоставленным ему имуществом по своему усмотрению. Право владения, пользования и распоряжения имуществом, переданным в хозяйственное ведение или оперативное управление, не может быть ограничено условиями договора и регламентируется только Гражданским кодексом. Имущество, переданное унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, выбывает из фактического обладания собственника-учредителя и зачисляется на баланс предприятия. Собственник уже не может осуществлять в отношении этого имущества правомочия владения и пользования (а в значительной мере и правомочие распоряжения). Следует учитывать и то, что имуществом, находящимся у предприятий на праве хозяйственного ведения, они отвечают по своим собственным долгам и не отвечают по обязательствам создавшего их собственника, поскольку оно становится «распределенным» имуществом. Наличие в нашем имущественном обороте юридических лиц предприятий и учреждений, не являющихся собственниками, но выступающих в качестве самостоятельных участников, представляет собой прямое следствие переходного характера этого оборота и сохранения в нем элементов «огосударствленной» экономики, к числу которых относятся и названные виды юридических лиц. Очевидно, что указанные нормы законодательства, принятые на переходный период, сегодня являются тормозом развития эффективного управления жилищным фондом. Они препятствуют собственнику управлять жилищным фондом в объемах, определенных самим собственником, блокируют процесс развития конкуренции в этой сфере. По договору доверительного управления управляющий осуществляет правомочия собственника в отношении переданного имущества (в пределах, установленных законом или договором), он не имеет права собственности на это имущество и действует не в своих интересах, а в интересах учредителя управления (или назначенного им выгодоприобретателя), хотя и от своего имени. Учредителем доверительного управления может быть любой собственник имущества. Договор доверительного управления относится к срочным договорам и может быть заключен на срок не более 5 лет. |