|
Наличие в нашем имущественном обороте юридических лиц предприятий и учреждений, не являющихся собственниками, но выступающих в качестве самостоятельных участников, представляет собой прямое следствие переходного характера этого оборота и сохранения в нем элементов «огосударствленной» экономики, к числу которых относятся и названные виды юридических лиц. Очевидно, что указанные нормы законодательства, принятые на переходный период, сегодня являются тормозом развития эффективного управления жилищным фондом. Они препятствуют собственнику управлять жилищным фондом в объемах, определенных самим собственником, блокируют процесс развития конкуренции в этой сфере. По договору доверительного управления управляющий осуществляет правомочия собственника в отношении переданного имущества (в пределах, установленных законом или договором), он не имеет права собственности на это имущество и действует не в своих интересах, а в интересах учредителя управления (или назначенного им выгодоприобретателя), хотя и от своего имени. Учредителем доверительного управления может быть любой собственник имущества. Договор доверительного управления относится к срочным договорам и может быть заключен на срок не более 5 лет. По общему правилу по окончании срока договора имущество, переданное в доверительное управление, подлежит возврату учредителю управления. л Необходимо также отметить, что имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. С этой целью имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет. Более того, для расчетов, связанных с деятельностью по доверительному управлению, открывается отдельный банковский счет. |
В Законе «О товариществах собственников жилья» были сформулированы юридические основы участия собственников жилых помещений в управлении общим имуществом. Это должно было способствовать переходу на пообъектное управление многоквартирными домами, а значит, привести к многообразию спроса на услуги по обслуживанию жилья. Однако этот процесс развивается крайне медленно, по-прежнему сохраняется муниципальная монополия на заказ жилищных услуг, что существенно тормозит развитие конкурентной среды. Действующая в настоящее время в России нормативная правовая база (см. ссылки на приведенные в конце книги нормативные правовые акты <2>, <3>, <4>, <20>) предполагает наличие трех уровней управления многоквартирным жилищным фондом: собственники жилого дома; управляющие жилищные организации; подрядные организации, обеспечивающие предоставление товаров, работ и услуг, необходимых для исполнения обязанностей по управлению жилым домом. Отсюда следует, что конкуренция в жилищном фонде возможна как в сфере управления жилым многоквартирным домом, так и в сфере выполнения работ и предоставления товаров и услуг. Создание экономически эффективной системы управления имуществом в жилищной сфере начинается с построения взаимоотношений собственника с управляющими организациями. В соответствии с действующим законодательством имущество может быть передано в управление путем: передачи в хозяйственное ведение; передачи в оперативное управление; заключения договора доверительного управления имуществом; заключения договора возмездного оказания услуг по управлению имуществом. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления составляют особую разновидность вещных прав, которая не встречается в мировой законодательной практике. Это бессрочные права юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению имуществом собственника. Предприятие, получившее имущество в хозяйственное ведение, может владеть, распоряжаться и пользоваться предоставленным ему имуществом по своему усмотрению. Право владения, пользования и распоряжения имуществом, переданным в хозяйственное ведение или оперативное управление, не может быть ограничено условиями договора и регламентируется только Гражданским кодексом. Имущество, переданное унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, выбывает из фактического обладания собственника-учредителя и зачисляется на баланс предприятия. Собственник уже не может осуществлять в отношении этого имущества правомочия владения и пользования (а в значительной мере и правомочие распоряжения). Следует учитывать и то, что имуществом, находящимся у предприятий на праве хозяйственного ведения, они отвечают по своим собственным долгам и не отвечают по обязательствам создавшего их собственника, поскольку оно становится «распределенным» имуществом. Наличие в нашем имущественном обороте юридических лиц предприятий и учреждений, не являющихся собственниками, но выступающих в качестве самостоятельных участников, представляет собой прямое следствие переходного характера этого оборота и сохранения в нем элементов «огосударствленной» экономики, к числу которых относятся и названные виды юридических лиц. Очевидно, что указанные нормы законодательства, принятые на переходный период, сегодня являются тормозом развития эффективного управления жилищным фондом. Они препятствуют собственнику управлять жилищным фондом в объемах, определенных самим собственником, блокируют процесс развития конкуренции в этой сфере. По договору доверительного управления управляющий осуществляет правомочия собственника в отношении переданного имущества (в пределах, установленных законом или договором), он не имеет права собственности на это имущество и действует не в своих интересах, а в интересах учредителя управления (или назначенного им выгодоприобретателя), хотя и от своего имени. Учредителем доверительного управления может быть любой собственник имущества. Договор доверительного управления относится к срочным договорам и может быть заключен на срок не более 5 лет. По общему правилу по окончании срока договора имущество, переданное в доверительное управление, подлежит возврату учредителю управления. Необходимо также отметить, что имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. С этой целью имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет. Более того, для расчетов, связанных с деятельностью по доверительному управлению, открывается отдельный банковский счет. Все вышеизложенное позитивно отличает договор доверительного управления от договоров хозяйственного ведения и оперативного управления. Однако и он имеет ряд недостатков, ограничивающих его применение. В соответствии с Гражданским кодексом доверительным управляющим может выступать индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Таким образом, сформировать единые условия управления жилищным фондом для организаций различных форм собственности не представляется возможным. Передача в доверительное управление недвижимости должна быть оформлена по правилам договора продажи недвижимого имущества. В частности, при передаче в доверительное управление имущественного комплекса необходимы акт инвентаризации имущества, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия и перечень всех его долгов. Помимо сказанного, следует иметь в виду и то обстоятельство, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Кроме того, следует учитывать, что долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества, что может привести к его утрате собственником. Очевидно, что практическая реализация договора доверительного управления наталкивается на труднопреодолимые ограничения, не позволяющие в полной мере реализовать преимущества данного вида договоров. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется совершить определенные действия в интересах заказчика или третьего лица выгодополучателя. Характерными договорами возмездного оказания услуг являются договоры муниципального заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг и договоры на управление жилищным фондом. Договор муниципального заказа имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с хозяйственным ведением и оперативным управлением, а также отдельные преимущества по сравнению с договором доверительного управления. Договор муниципального заказа позволяет собственнику самому определять, какую часть работ по управлению он передает управляющей организации. Договор муниципального заказа является срочным и позволяет создать стимулы для эффективной работы управляющей организации. Он может быть заключен с организацией любой формы собственности, в том числе с муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями. Вместе с тем договор муниципального заказа имеет ряд недостатков, которые делают недопустимым применение муниципального заказа именно при оказании ЖКУ. В соответствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации <23>муниципальный заказ – это соглашение между органом местного самоуправления и подрядной организацией о выполнении работ (оказании услуг), финансируемых за счет местного бюджета. Основываясь на этом определении, можно утверждать, что использование термина «муниципальный заказ» к предоставлению жилищно-коммунальных услуг населению некорректно. В соответствии с определением муниципальный заказ финансируется за счет средств местного бюджета. Жилищно-коммунальные услуги финансируются из двух источников – из бюджетных средств и средств населения, причем доля населения постоянно увеличивается. Конечно, возможно из общего объема работ, выполняемых в жилищно-коммунальном хозяйстве муниципального образования, выделить работы, выполняемые за счет средств бюджета, и именно на них сформировать муниципальный заказ. Однако заключать договоры на эти суммы юридически некорректно, поскольку обязанность бюджетного финансирования возникает в соответствии с законами и подзаконными актами. Использование муниципального заказа справедливо, когда речь, например, идет о благоустройстве городской территории, поскольку источником финансирования благоустройства является местный бюджет. Иное дело, повторим, предоставление жилищно-коммунальных услуг. Формой договора оказания возмездных услуг является так называемый договор на управление, применяемый в некоторых городах страны при привлечении на конкурсной основе частных компаний к процессу управления жилищным фондом. |