|
Все вышеизложенное позитивно отличает договор доверительного управления от договоров хозяйственного ведения и оперативного управления. Однако и он имеет ряд недостатков, ограничивающих его применение. В соответствии с Гражданским кодексом доверительным управляющим может выступать индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Таким образом, сформировать единые условия управления жилищным фондом для организаций различных форм собственности не представляется возможным. Передача в доверительное управление недвижимости должна быть оформлена по правилам договора продажи недвижимого имущества. В частности, при передаче в доверительное управление имущественного комплекса необходимы акт инвентаризации имущества, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия и перечень всех его долгов. Помимо сказанного, следует иметь в виду и то обстоятельство, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Кроме того, следует учитывать, что долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества, что может привести к его утрате собственником. Очевидно, что практическая реализация договора доверительного управления наталкивается на труднопреодолимые ограничения не позволяющие в полной мере реализовать преимущества данного вида договоров. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется совершить определенные действия в интересах заказчика или третьего лица выгодополучателя. Характерными договорами возмездного оказания услуг являются договоры муниципального заказа на предоставление жилищнокоммунальных услуг и договоры на управление жилищным фондом. Договор муниципального заказа имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с хозяйственным ведением и оперативным управлением, а также отдельные преимущества по сравнению с договором доверительного 73 |
По общему правилу по окончании срока договора имущество, переданное в доверительное управление, подлежит возврату учредителю управления. Необходимо также отметить, что имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. С этой целью имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет. Более того, для расчетов, связанных с деятельностью по доверительному управлению, открывается отдельный банковский счет. Все вышеизложенное позитивно отличает договор доверительного управления от договоров хозяйственного ведения и оперативного управления. Однако и он имеет ряд недостатков, ограничивающих его применение. В соответствии с Гражданским кодексом доверительным управляющим может выступать индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Таким образом, сформировать единые условия управления жилищным фондом для организаций различных форм собственности не представляется возможным. Передача в доверительное управление недвижимости должна быть оформлена по правилам договора продажи недвижимого имущества. В частности, при передаче в доверительное управление имущественного комплекса необходимы акт инвентаризации имущества, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия и перечень всех его долгов. Помимо сказанного, следует иметь в виду и то обстоятельство, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Кроме того, следует учитывать, что долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества, что может привести к его утрате собственником. Очевидно, что практическая реализация договора доверительного управления наталкивается на труднопреодолимые ограничения, не позволяющие в полной мере реализовать преимущества данного вида договоров. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется совершить определенные действия в интересах заказчика или третьего лица выгодополучателя. Характерными договорами возмездного оказания услуг являются договоры муниципального заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг и договоры на управление жилищным фондом. Договор муниципального заказа имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с хозяйственным ведением и оперативным управлением, а также отдельные преимущества по сравнению с договором доверительного управления. Договор муниципального заказа позволяет собственнику самому определять, какую часть работ по управлению он передает управляющей организации. Договор муниципального заказа является срочным и позволяет создать стимулы для эффективной работы управляющей организации. Он может быть заключен с организацией любой формы собственности, в том числе с муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями. Вместе с тем договор муниципального заказа имеет ряд недостатков, которые делают недопустимым применение муниципального заказа именно при оказании ЖКУ. В соответствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации <23>муниципальный заказ – это соглашение между органом местного самоуправления и подрядной организацией о выполнении работ (оказании услуг), финансируемых за счет местного бюджета. Основываясь на этом определении, можно утверждать, что использование термина «муниципальный заказ» к предоставлению жилищно-коммунальных услуг населению некорректно. В соответствии с определением муниципальный заказ финансируется за счет средств местного бюджета. Жилищно-коммунальные услуги финансируются из двух источников – из бюджетных средств и средств населения, причем доля населения постоянно увеличивается. Конечно, возможно из общего объема работ, выполняемых в жилищно-коммунальном хозяйстве муниципального образования, выделить работы, выполняемые за счет средств бюджета, и именно на них сформировать муниципальный заказ. Однако заключать договоры на эти суммы юридически некорректно, поскольку обязанность бюджетного финансирования возникает в соответствии с законами и подзаконными актами. Использование муниципального заказа справедливо, когда речь, например, идет о благоустройстве городской территории, поскольку источником финансирования благоустройства является местный бюджет. Иное дело, повторим, предоставление жилищно-коммунальных услуг. Формой договора оказания возмездных услуг является так называемый договор на управление, применяемый в некоторых городах страны при привлечении на конкурсной основе частных компаний к процессу управления жилищным фондом. |