|
Главный экономический потенциал развития бизнеса по управлению жилой недвижимостью ресурсосбережение в масштабах конкретного здания. Для этого управляющая компания должна иметь возможность распоряжаться всеми финансовыми ресурсами (средствами населения и бюджета) для оплаты жилищно-коммунальных услуг в конкретном здании и самостоятельно решать, как, например, обеспечить необходимую температуру в помещениях: либо приобретая исходно заявленное количество тепловой энергии, либо приобретая меньше тепловой энергии, но зато утепляя здание. Есть все техникоэкономические основания полагать, что второй путь будет более предпочтительным. Это, в свою очередь, приведет к постепенной переориентации текущих расходов на оплату тепла в капитальные расходы на утепление зданий, рационализации структуры платежей за жилищнокоммунальные услуги и, в конечном счете, будет способствовать снижению стоимости коммунальных услуг. Однако существующая практика формирования муниципального заказа на коммунальные услуги (когда тепловая энергия закупается сразу для всего муниципального жилищного фонда), «расщепления» жилищно-коммунальных платежей в расчетнокассовых центрах без участия управляющей организации и без договорных отношений, прямых договоров на поставку тепловой энергии между населением и теплоснабжающими компаниями жестко ограничивает развитие конкурентного бизнеса по управлению жилищной недвижимостью. Важнейшим решением, способным изменить ситуацию в сфере управления жилыми многоквартирными домами, стало решение о приватизации жилых помещений. Исполнение законов, принятых на федеральном уровне, должно было привести к объединению собственников жилья для решения проблем управления своим имуществом и, как следствие, к увеличению многообразия спроса на жилищные услуги и формированию конкурентной среды в сфере управления жилыми многоквартирными домами. Приватизация жилых помещений привела к необходимости рассматривать жилые многоквартирные дома как объекты, принадлежащие нескольким собственникам. Каждый собственник имеет право участвовать в 77 |
Главный экономический потенциал развития бизнеса по управлению жилой недвижимостью – ресурсосбережение в масштабах конкретного здания. Для этого управляющая компания должна иметь возможность распоряжаться всеми финансовыми ресурсами (средствами населения и бюджета) для оплаты жилищно-коммунальных услуг в конкретном здании и самостоятельно решать, как, например, обеспечить необходимую температуру в помещениях: либо приобретая исходно заявленное количество тепловой энергии, либо приобретая меньше тепловой энергии, но зато утепляя здание. Есть все техникоэкономические основания полагать, что второй путь будет более предпочтительным. Это, в свою очередь, приведет к постепенной переориентации текущих расходов на оплату тепла в капитальные расходы на утепление зданий, рационализации структуры платежей за жилищно-коммунальные услуги и в конечном счете будет способствовать снижению стоимости коммунальных услуг. Однако существующая практика формирования муниципального заказа на коммунальные услуги (когда тепловая энергия закупается сразу для всего муниципального жилищного фонда), «расщепления» жилищно-коммунальных платежей в расчетно-кассовых центрах без участия управляющей организации и без договорных отношений, прямых договоров на поставку тепловой энергии между населением и теплоснабжающими компаниями жестко ограничивает развитие конкурентного бизнеса по управлению жилищной недвижимостью. 3.3.3. Формулирование аналитических гипотез На основании анализа практики реформирования и действующей нормативной правовой базы были сформулированы гипотезы относительно того, какие факторы влияют на развитие конкуренции в сфере управления, обслуживания и ремонта жилых многоквартирных домов. Важнейшим решением, способным изменить ситуацию в сфере управления жилыми многоквартирными домами, стало решение о приватизации жилых помещений. Исполнение законов, принятых на федеральном уровне, должно было привести к объединению собственников жилья для решения проблем управления своим имуществом и, как следствие, к увеличению многообразия спроса на жилищные услуги и формированию конкурентной среды в сфере управления жилыми многоквартирными домами. Приватизация жилых помещений привела к необходимости рассматривать жилые многоквартирные дома как объекты, принадлежащие нескольким собственникам. Каждый собственник имеет право участвовать в управлении своей собственностью (общим имуществом в доме) и быть в курсе планов по управлению домом. Можно предположить, что приватизация жилых помещений приведет к пообъектному планированию работ. Для проверки этих предположений выдвинуты следующие гипотезы: Гипотеза 1. Приватизация жилых помещений способствовала объединению собственников для управления общим имуществом многоквартирного дома. Гипотеза 2. Приватизация жилых помещений привела к пообъектному управлению многоквартирными домами. Гипотеза 3. В муниципальных образованиях, где объединений собственников создано больше, объем жилищного фонда, обслуживаемый частными организациями, тоже больше. Для нормального развития конкуренции в сфере управления и обслуживания жилищного фонда необходимо законодательно сформировать равные условия для хозяйственной деятельности организаций всех форм собственности, работающих на рынке оказания услуг по управлению жилыми домами. Таким образом, необходимо исследовать созданные действующим законодательством возможности по формированию конкурентных отношений в сфере управления недвижимостью. При этом следует учесть, что наибольший объем жилищного фонда находится в собственности муниципалитетов. Гражданское законодательство установило четыре возможных варианта управления имуществом: оперативное управление, хозяйственное ведение, доверительное управление и возмездное оказание услуг. Следует определить, способствует ли их применение развитию равноправных конкурентных отношений. Для исследования этого утверждения сформулирована следующая гипотеза: Гипотеза 4. Формы управления имуществом, закрепленные гражданским законодательством, обеспечивают равные условия организациям различных форм собственности для развития конкуренции в сфере управления жилыми многоквартирными домами. Органами государственной власти приняты обязательные для исполнения Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее – Правила и нормы) <24>. Право устанавливать тарифы на жилищные и коммунальные услуги законодательно закреплено за органами местного самоуправления (в части муниципального и ведомственного жилищного фонда и коммунальных услуг, предоставляемых муниципальными предприятиями) и государственными органами (в части коммунальных услуг, представляемых предприятиями немуниципальной формы собственности). Соблюдение действующих Правил и норм требует определенного уровня финансирования. Установление тарифов ниже уровня, достаточного для исполнения государственных стандартов, будет сдерживать развитие конкуренции. Для |