|
отношения собственников и нанимателей к жилому многоквартирному дому, позволит сравнивать работы, выполняемые разными управляющими организациями, создаст условия для развития конкуренции в сфере управления жильем. Местная нормативная правовая база во всех исследуемых муниципальных образованиях не только не требует введения пообъектного управления и публичности в планировании работ, но и, наоборот, часто предписывает осуществлять управление в масштабах всего муниципального образования (Владимир, Великий Новгород, Южно-Сахалинск), уравнивает платежи собственников, способствует перераспределению платежей с одних жилых домов на другие. Отсутствие пообъектного планирования осложняет участие собственников жилых домов в управлении своим имуществом, снижает эффективность управления жилыми домами, препятствует развитию конкуренции в управлении. Это вполне ожидаемый результат, так как 98% объединений собственников жилья занимаются управлением своим многоквартирным домом самостоятельно, однако статистическая достоверность этого вывода невелика из-за незначительной доли домов, где созданы ТСЖ. Кроме того, опасная ориентация ТСЖ на обслуживание жилищного фонда собственными силами не способствует повышению качества жилищных услуг и формированию в этом секторе конкурентной среды. Полученный результат свидетельствует о том, что главным условием формирования конкурентных отношений в жилищной сфере в настоящее время является не экономическая целесообразность, а политическая воля. Проиллюстрировать этот вывод можно следующим Исходя из концепции реформы ЖКХ местная администрация как собственник муниципального жилищного фонда должна выбирать управляющую жилищную организацию, а та в свою очередь самостоятельно выбирать подрядчиков, которые будут осуществлять работы по договору, либо Фонд «Институт экономики города», 1999 |
Гипотеза 1 «Приватизация жилых помещений способствовала объединению собственников для управления общим имуществом многоквартирного дома» не подтвердилась. Исследования показали, что приватизация жилых помещений не привела к росту активности и заинтересованности собственников жилых и нежилых помещений в управлении жильем и, как следствие, не способствовала развитию конкурентных отношений в сфере управления жилищным фондом. В качестве критерия, определяющего активность собственников жилых и нежилых помещений в отношении управления жилыми домами, принято число различных объединений собственников жилых многоквартирных домов. В большинстве исследованных муниципальных образований число многоквартирных домов, в которых собственники объединились для управления общим имуществом, не превышает 1% от общего числа многоквартирных домов. В городах, достигших наибольшего успеха в создании товариществ собственников жилья (ТСЖ), доля жилых многоквартирных домов, в которых организованы ТСЖ, не превышает 10% (Чебоксары – 7,5%, Ростов-на-Дону – 8%, Волгодонск – 10%). Появление объединений собственников не привело к становлению частного бизнеса по управлению недвижимостью и развитию конкуренции на этом рынке услуг. Вполне вероятно, что это связано с крайне небольшой долей многоквартирных домов, где созданы товарищества. Большая часть действующих в настоящее время ТСЖ выполняют работы по управлению и обслуживанию жилищного фонда собственными силами. В обследованных городах доля таких ТСЖ превышает 98%. Лишь малая их часть заказывает работы по управлению многоквартирным домом сторонним организациям, как правило, муниципальным управляющим организациям. Ситуация, при которой собственники жилых и нежилых помещений не проявляют активности в управлении общим имуществом, объясняется следующими причинами: Как показал опыт реформ, за короткий срок изменить отношение жителей к своему дому, бесплатно передавая им в собственность часть дома, невозможно. Десятилетия монополии государства в этой сфере экономики приучили людей к тому, что управление многоквартирным домом является обязанностью органов власти. Именно поэтому, даже став сособственниками дома, его жильцы не желают участвовать в управлении собственным имуществом и требуют от власти квалифицированного управления частным, по сути, имуществом. Неполное бюджетное дотирование разницы в тарифах на жилищно-коммунальные услуги, неполная бюджетная компенсация предоставленных населению льгот и субсидий, отсутствие реальной системы договорных отношений в жилищно-коммунальном секторе, а также отсутствие возможности у частных собственников жилья влиять на распределение бюджетных средств на финансирование жилищно-коммунального комплекса создают экономические барьеры на пути образования ТСЖ. Из-за искусственно поддерживаемой монополии муниципальных унитарных предприятий или муниципальных учреждений на управление жилыми многоквартирными домами созданные ТСЖ вынуждены управлять домом самостоятельно, что экономически не всегда оправдано, или же нанимать для этих целей действующие муниципальные организации. Отсутствие реального спроса со стороны частных собственников жилья на жилищные услуги, естественно, приводит к отсутствию предложения и конкуренции. Гипотеза 2 «Приватизация жилых помещений привела к формированию пообъектного управления многоквартирными домами» также не подтвердилась. Практически нигде, за исключением крайне небольшого количества ТСЖ и кооперативов, не осуществляется пообъектное управление жилыми многоквартирными домами. Это достаточно серьезная проблема, особенно если принять во внимание позицию ряда властных структур и консультационных организаций по формированию так называемого муниципального заказа в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг, когда услуги заказываются на весь жилищный фонд, находящийся в управлении муниципальных служб. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Следовательно, собственник жилого дома должен оплачивать расходы по управлению только своего имущества. Реализовать такой подход возможно только в случае пообъектного управления жилыми домами. Пообъектное управление позволит проконтролировать целевое использование платежей собственника, обеспечит зависимость стоимости управления от отношения собственников и нанимателей к жилому многоквартирному дому, позволит сравнивать работы, выполняемые разными управляющими организациями, создаст условия для развития конкуренции в сфере управления жильем. Местная нормативная правовая база во всех исследуемых муниципальных образованиях не только не требует введения пообъектного управления и публичности в планировании работ, но и, наоборот, часто предписывает осуществлять управление в масштабах всего муниципального образования (Владимир, Великий Новгород, Южно-Сахалинск), уравнивает платежи собственников, способствует перераспределению платежей с одних жилых домов на другие. Отсутствие пообъектного планирования осложняет участие собственников жилых домов в управлении своим имуществом, снижает эффективность управления жилыми домами, препятствует развитию конкуренции в управлении. Гипотеза 3 «В муниципальных образованиях, где объединений собственников создано больше, объем жилищного фонда, обслуживаемый частными организациями, тоже больше», формально подтвердилась. Это вполне ожидаемый результат, так как 98% объединений собственников жилья занимаются управлением своим многоквартирным домом самостоятельно, однако статистическая достоверность этого вывода невелика из-за незначительной доли домов, где созданы ТСЖ. Кроме того, опасная ориентация ТСЖ на обслуживание жилищного фонда собственными силами не способствует повышению качества жилищных услуг и формированию в этом секторе конкурентной среды. Гипотеза 4 «Формы управления имуществом, закрепленные гражданским законодательством, обеспечивают равные условия организациям различных форм собственности для развития конкуренции в сфере управления жилыми многоквартирными домами» была опровергнута. Во всех обследованных городах, за исключением Петрозаводска, муниципальный жилищный фонд, включая приватизированное жилье, находится в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений. Лишь в Петрозаводске ситуация выглядит исключительной – значительная часть жилищного фонда здесь передана в управление частной компании на основании договора возмездного оказания услуг – договора на управление муниципальным жилищным фондом. Конкурентная среда предполагает равные условия доступа на рынок для всех его участников. К началу реформ на рынке предоставления услуг по управлению жилыми многоквартирными домами работали организации государственной и муниципальной формы собственности. Именно для этих организаций гражданское законодательство (Гражданский кодекс Российской Федерации) предусмотрело особые формы управления государственным и муниципальным имуществом – хозяйственное ведение и оперативное управление. Это специальные формы управления имуществом, которые не могут быть применены к организациям негосударственной или немуниципальной формы собственности. Рис. 13. Распределение городов по критерию формы управляющей организации отсутствие конкурса было предопределено отсутствием соответствующего административного решения. Из общего количества наблюдений в 63,2% случаев отсутствие подобного решения сопровождалось отсутствием конкурса, в 2,4% принятие такого решения не привело к проведению конкурса, в 33,6% случаев наличие политической воли в данном вопросе сопровождалось проведением конкурса и в 0,8% случаев конкурс был проведен без какого-либо вмешательства администрации. Полученный результат свидетельствует о том, что главным условием формирования конкурентных отношений в жилищной сфере в настоящее время является не экономическая целесообразность, а политическая воля. Проиллюстрировать этот вывод можно следующим примером. Исходя из концепции реформы ЖКХ местная администрация как собственник муниципального жилищного фонда должна выбирать управляющую жилищную организацию, а та в свою очередь самостоятельно выбирать подрядчиков, которые будут осуществлять работы по договору, либо выполнять их собственными силами. На практике органы власти вмешиваются в деятельность жилищных управляющих организаций и требуют проводить конкурсы на выполнение подрядных работ. Для этого выпускаются соответствующие нормативные правовые акты. Административное решение является определяющим в проведении конкурсов на управление, обслуживание и ремонт жилищного фонда. При этом из 25 обследованных муниципальных образований в течение 5 лет (1997 – 2001 годы) конкурсы состоялись только в 14, при этом в трех муниципальных образованиях состоялось лишь по одному конкурсу. Рис. 17. Взаимосвязь между фактом проведения конкурса и наличием соответствующего решения органа местного самоуправления Следует отметить, что проведение конкурсов нередко приводило к снижению стоимости работ. На рис. 18 показана доля муниципальных образований, в которых происходило снижение стоимости работ, выставленных на конкурс. |